编者按：2025年2月28日，“酒店·资产·价值 2025年度专题会”于深圳顺利召开。来自全国性行业协会负责人、大型旅游投资集团负责人、酒店（集团）领军人物、金融机构及咨询机构高管针对酒店资产管理的热点问题进行了深入的交流与研讨。以下为会议实录：

潘小科 北京隐奢逸境酒店管理有限公司创始人

非常荣幸参会，会议立意和定位很高，聚焦在很多行业共性和宏观的问题。

我本人在酒店行业的经历起始于金茂集团多个酒店的业主代表，后来任职于万豪集团中国区发展部，2015年离开万豪开始创业，到今年刚好十年。过去这几十年，房地产高速发展的同时，催生了市场上海量的高端酒店资产，而且投资回报率普遍极其低。我本人2008年左右就开始关注、研究美国的酒店业Reits，借鉴美国以及后来欧洲、日本、新加坡等国家的经验，我认为房地产的高速发展周期一定会过去，酒店资产的价值一定会回到本源，也就是酒店资产产生的现金流，同时，虽然酒店投资是重资产，也会有流动、交易的需要，中国的资本市场也一定会推出酒店不动产投资基金（Reits），以促进不动产投资的活跃度和可持续性，基于这样的思考，我从2016年开始创业做酒店资产管理。北京隐奢逸境酒店管理有限公司开展的资产管理业务强调实操和落地，真金白银地实现经营业绩的提升，业务模式包括针对高端国际品牌酒店的第三方资产管理，以及品牌输出和运营管理，从2018年开始，服务了丽江金茂璞修雪山酒店、三亚珊瑚湾文化东方酒店、深圳瑞金酒店、深圳康莱德酒店、深圳大梅沙洲际酒店等多个高端奢华酒店（总项目资产原值约165亿），截止2024年末在营且继续服务的项目（不含筹备开业的项目和服务结束的项目）5个项目，平均合作时间接近4年，资产原值约65亿元，在2024年市场总体面临压力、触底的情况下，实现总收入8.1亿元，总GOP2.92亿元，总业主利润2.36亿元，对比我们提供管理服务前，分别增长39%，66%和59%。

结合近些年的观察和思考，分享三个观点：

一、伴随着公募Reits市场的推出和扩容，酒店投资将逐步走入一个全新的阶段和全新的发展机遇

继类Reits之后，国家已经正式推出了公募Reits，并且在持续地扩容之中，目前酒店资产已经部分地被纳入，业界判断酒店会被逐步全面纳入公募Reits的范围，在这一大前提下，酒店投资将面临市场格局的重大变化。投资无非就是两点，分母，即投资成本多少，分子，即能挣多少钱。首先，当Reits推出以后，要求信息充分披露，同时，收益法是Reits市场公认的估值方法，虽然酒店还未完全纳入公募Reits，但在其他不动产投资价值判断的横向推动之下，酒店资产的估值也会逐步回归理性，据一些投资机构反馈，这个情况已经在发生，现有酒店业主在寻求出售酒店资产时，预期已经得到大大地调整。其次，分子这块，也就是酒店到底能挣多少钱，投资机构还有较大的疑问，从隐奢逸境的实践来看，从最开始的个别项目，逐步发展为多个项目，我们逐步形成了自己的运营管理模型和模式，并且通过实际数据予以验证。一方面估值回到理性，另一方面，通过主动的资产管理，分子可以发生比较大的改变，经过这两方面的调整，酒店资产其实可以实现比较好的投资回报。基于这一趋势，我认为酒店仍具有较高的投资价值。

二、高端酒店资产的破局之路只能是资产管理

去年以来，有好几篇文章触动了我，例如《第一批买酒店的煤老板已经后悔了》、《富丽的酒店还没有大结局-豪华酒店的生存也许是一个伪命题》、《换牌是否能拯救高奢酒店》，这三篇文章在酒店投资领域展开了非常有益有深度的思考，也确实揭示了当下的一些社会现象和行业困惑，高端酒店资产的突破口到底在哪里？针对这方面的讨论，我觉得未来中国酒店业会有两个走向，第一是目前已经在发生且发展速度越来越快，那就是，五星级及以下品牌的酒店，会逐步走向特许经营，与此相伴，第三方运营管理的模式会逐步发展成熟。第二是，针对部分五星级品牌及奢华品牌，我认为会出现管理合同和资产管理叠加的模式，理由是，过去这几十年，各大国际酒店管理公司在中国签约、开业的项目中，高端奢华品牌占比非常高，这导致中国市场上的高端奢华国际品牌酒店数量数据庞大，一方面，国际管理公司往往不会在高端奢华品牌上开展大范围的特许经营，另一方面，这些管理公司在中国的高端奢华酒店的规模、数量远远超越这些品牌承载和直接运营能力，怎么办呢？解决之道就是叠加一个主动的资产管理，资产管理与目前市场上普遍采用的业主代表制不一样，而且能够互相补充，主动资产管理首先是一套“管理”系统和动作，首先是战略管理，还包括资产的定位、经营策略以及落实路径和方法，从管理范畴来讲，包括目标设定、绩效考核、组织架构、人员安排等等。通过管理合同，发挥国际管理公司的品牌优势和标准的服务管理SOP，同时，通过资产管理，对每一个酒店制定战略和策略，同时，酒管方和资管方通过同样的行业语言予以落地、执行，只有这样才能从经营上盘活国内的高端酒店资产。

第三，如何看待品牌，如何用好品牌

首先，我认为品牌有品牌价值，我们不能因为运营管理的问题就否定品牌的价值，其次，从投资的角度来说，我们更要能识别品牌，品牌不仅仅是一个LOGO，背后附带着一套体系，包括每个品牌定位的细分市场、会员构成和规模、渠道或者全球的营销优势等，也就是说我们要了解每个品牌的定位和背后的底核心能力，与我们的酒店资产匹配度如何，另外，品牌一定是有价值的，关键还在于我们从资产管理的角度如何用好每个品牌，扬长避短。谢谢大家！