编者按：

2022年7月28日，由中国旅游饭店业协会联合美团共同主办的“2022年饭店.资产.价值-中国饭店业发展研讨会”在沈阳香格里拉隆重举行。来自全国各大酒店集团、咨询公司、产业基金、行业协会和平台机构的主要负责人参加了会议并就疫情之下酒店行业面临的困境，投融管退各个环节随之而来的变化以及中国酒店行业未来发展趋势进行了深入探讨。

从此次参会企业类型来看，本次会议涵盖了央企、国企、私企等不同性质的头部综合性地产集团，酒店类上市公司，酒店行业顶尖咨询机构，投资机构和行业协会，能够从不同视角阐述行业现状、研判未来趋势。这批企业的决策者既顺应大势，又能在一定程度上引领大势，他们的所管所想或许对处于困惑期的中国酒店行业更具指导作用，以下为会议实录：

张润钢 中国旅游协会副会长兼秘书长

对近期几个资产经营案例的感悟

一段时间以来，由于疫情的原因，不少酒店没有生意，或是生意惨淡。因此，我关注酒店运营不太多，关注资产方面则更多一些。

在资产方面，注意到了三件事：一件是开元私有化；另一件是君亭上市以及之后对君澜的收购，还有目前安排的增发；第三个就是东呈启动IPO并得到受理。

对这三件事做解读，我觉得可以梳理归纳出以下几个方面：

第一，这三家都是纯粹、单一的饭店集团，而不是地产集团项下的饭店板块。中国的饭店集团不论国有还是民营，大都分为两种模式，一类是综合型大集团（地产集团）里面的酒店板块，代表性的就是锦江、首旅、中国旅游集团，或万达、恒大里面的酒店板块；另一类则是独立的酒店集团，像金陵、以前的华天，或华住、东呈、君亭等。我前面提到的三家，都属于后一类，这是不是巧合呢？我不这么认为。之所以这么讲，是想说明，独立的、单一的饭店集团，更容易按饭店集团化运作的基本规律做决策，这是一些作为房地产附属品，且要服从和服务于“大局”业务的酒店集团难以做到的，尽管它们都是民营企业。

第二，这三家都是民企，意味着它们完全可以按照市场规律和规则办事，不必受其它因素的牵制，该买着买，该卖则卖，这一点国企就根本不可能做到。

第三，相比之下，国有的饭店集团在资产经营方面显得乏善可陈，饭店业是一个充分竞争的行业，国有集团如何处理好规则和规律的关系始终是一个“千年”课题。

第四，都有良好的运营基础和经营业绩，企业价值能够得到市场和投资人的认可。

第五，自身体量都不是特别大，在中国饭店集团规模排序上都属于有位置，但并不是巨无霸，自己卖得动，人家买得起。

第六，经过长时间的发展，以及三年疫情的冲击，现在中国饭店集团的发展中跑马圈地的色彩尽管依旧还在，但已经开始淡化，更加重视发展质量的时代已经开启。与此同时，前一段国有饭店集团依靠资金实力，只重视物理反应，不重视化学反应的发展模式之后遗症已经逐步显示出来。总的说来，过去那种片面追求规模扩张和财务数字叠加的实践是难以持续的。

第七，从业态来看，中端饭店最兴旺，君亭系列行动不仅仅是其自身的成就，也从一个方面反映出中端业态正处于兴旺时期；经济型的高峰期已过，正进入调整期，发展速度降下来了，集团企业也出现一些分化，比较好的集团仍然可以继续发展，像东呈，深交所受理了IPO申请，本身就说明了问题；高端的酒店是比较尴尬的，其中问题主要集中在传统星级酒店那部分，开元的华丽转身，值得研究。不知道大家是否注意到，开元脱手的是传统的开元商务酒店那一块，而效益最佳的森泊并不在其中。

谈到高端酒店，就此多说几句。中国住宿业目前可以细分为几个业态：一是计划经济年代（甚至更早）的招待所、旅馆；二是改革开放时代产生的涉外星级饭店；三是互联网时代应运而生的经济型酒店；四是随着消费升级诞生的中端酒店；五是适应新时代消费者需求的民宿；六是最近爆款的露营。其中第一类已经淡出人们视线，第三、四、五、六类还在持续发展。问题最多的就是第二类----传统星级饭店。今天会议主题是酒店资产，恰恰是这部分饭店在资产上占据了相当大的权重，但又几乎无法正常流动。

传统星级饭店是在计划经济向市场经济转型时期的产物，具有那个时代的明显特征：一是开发时根本不考虑（也不懂得什么是）退出机制；二是以“大而全”为时尚；三是从开发到运营都要遵循长官意志。三十多年来，市场变化天翻地覆，但星级饭店却始终沿着这条道路狂奔。最终的结果就是今天大家都能看到相当多的酒店资产价值与价格的严重背离。

这一现象由来已久，只是在市场还算过得去的时期，不那么明显罢了。而当疫情、房地产危机与经济下行多重压力危机一起袭来之际，问题一下子就凸显出来。

一批酒店活不下去了，2020年底开始，中国酒店产权交易需求明显一下子放大。想卖酒店和想买酒店的都大有人在，但就是难以成交。酒店所有者并不都是在主动出售，有相当一部分是被动的。有的酒店是作为抵押品放在银行，现在还不起债了，由银行主持拍卖，但最终也都是流拍。

中国酒店（主要是星级酒店）在资产上的一个核心问题，就是无法实现正常的流动。一部分酒店已经经营不下去了，需要转手，但又实现不了，僵局持续，反过头来又会对饭店运营造成困扰。

目前，批量酒店需要找到新的持有者，谁来接手？有人看好国有大型综合性旅游集团，我对此并不看好，原因是业内人士都懂得；有人寄希望于国际资本，这也不大可能，至少短时期内没戏，原因是如果按照国际资本的估值方式，我们很多酒店恐怕要卖出白菜价格，这怎么可能；当然，民营集团也不可能出手，原因是当下他们既无此力，更无此心。

但这个事情总还是得有人做，一些业内人士开始关注地方城投。而且也确实有城投出手了。对此我的担心很大。为什么？原因是城投的理念基本上还会是行政化的，从本质上将仍是属于政府行为，而不是市场化的。这种背景下的操作，酒店还是要服从和服务于某种主题。这与当年地产驱动下的酒店发展模式大有异曲同工之处。在目前的大环境下，如果发生城投接手酒店的案例批量发生，从发展路径上看，充其量也只能是一种过渡，真正的解决问题，还要寄希望于接下来真正的市场化操作。

总的说来，酒店产权交易这个课题，从形成产业到现在，从来没有像今天这样变得如此迫切和现实。但怎么实现酒店产权正常交易，从现在来看暂时无解，还看不到任何解决问题的路径和方案。不过，在这么低迷的情况下，还是出现了几个比较好的资产运营方面的案例，还是可喜可贺得。