2014年6月26-27日，由中国旅游饭店业协会、香港理工大学主办的“第十一届中国饭店集团化发展论坛暨第八届酒店品牌建设国际论坛”在港中旅所属的南京维景国际大酒店隆重召开。论坛以“突破现实困境，构建产业未来”为主题，来自全国的300多位饭店集团、饭店、旅游院校及新闻媒体的朋友参加了会议。

26日上午，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部中国区首席代表叶枫为《中国饭店市场城市景气分析报告（2013年刊）》做了专业细致的解读。

文字实录如下：

叶枫：尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位饭店业同仁，我在此代表仲量联行向大家做汇报，我的汇报分四部分，首先是调研成果，做一个结论分析，之后会对我们市场前景分析，最后做一个总结。

2014年第一季度我们发出了这个调查问卷，总共获得了269家饭店及饭店管理公司回复，调查范围囊括55528间客房，大多数调查饭店66.3%为业主自主经营，49.2为国有性质，39.4%为私营企业，11.4%为合资或其他所有制形式。49.6%为五星级饭店，33.2%为四星级，11.4为三星级。从我们调研的结果来看，从中国饭店业的主要客源构成还是以商务散客为主，这个比例在2013年度进一步提高，接近40%，从休闲散客而言也比2012年进一步提高，商务团队13年比12年有一个明显的比例上的下降，主要是由于宏观政策的影响导致了这个比例的明显下降。按地区来分，五个地区中华北区域预期入住率下降最明显，从2012年的65.6%下跌到64.5%，在2014年可能会下跌到不足60%，中部地区平均房价下跌到大约300元的水平。

从收入构成来看，2013年到2014年的预期下降最明显的还是餐厅酒吧部分，而客房和宴会部分的收入占比将会进一步上升。如果按星级来分，星级越高的酒店它的客房方面收入占比是越高，同时也可以看到五星级的饭店它在餐饮方面的收入比例预期下降是非常明显的。再来看一下对未来预期调查，超过有59%的受访饭店，在入住率方面有提升，对平均房价预期也是会提升，但是有38.3%他们认为预期在今年饭店的经营成本会是一个非常大的压力，我们再来看一下这些受访饭店经营成本的构成比例，从2013年来看劳动力成本仍然是最高的一个，接近35%的成本，除此之外是食品、能源和其他。从外部的竞争环境来看，有接近90%受访的饭店认为未来的竞争压力会是非常非常大的。

从对饭店的一个需求驱动力的调研也可以看到，我们的饭店还是对大型的会议会展活动所能带给酒店的客源是非常看重的，有超过30%的受访的企业选择了这一项，除了这个，还有包括一些重点的旅游项目，包括扩大新开业的高新技术开发区。我们可以看到比例有所下降的是交通枢纽这个选项，我们认为是一些新的交通枢纽的开通，会缩短差旅时间，从而使当天往返变成可能，所以有可能会降低酒店的一些入住的需求。从酒店或者饭店对政府的举措来看，有超过50%的受访饭店希望从政府的层面对这个城市的旅游进行大力的宣传，这是希望能够提高城市的知名度，进而吸引更多的商务和旅游的游客。除了第一项包括第二项，加大对饭店行业政策的扶持力度，包括引进更多会议会展的项目，包括引进一些招商引资的项目，这些都是我们饭店业的业主希望政府能在这些层面上有所帮助。

从经营挑战来看，依然跟我们前面的解读是非常的类似，主要是市场需求不足和市场供应过剩，这在我们来看其实本质上是一致的，因为目前我们看到整个中国市场上客房供应量的增速其实是远远超过我们旅游人数的增速，或者说饭店客源需求方面人数的增速。对于未来的预测而言，可以看到有接近四分之三的受访的饭店业主对于未来的预期还是相对比较乐观的。

在问卷总结上面，2013年饭店整体表现下降，虽然市场环境从中期看预计适应改善，但2014年对饭店业者而言形势仍然严峻。目前商务散客在整体需求中所占比例最高，并且该趋势有望持续。2013年经营成本持续增加，客房需求不足是饭店面临的最大挑战，其次是供应过剩和成本上涨。从调查结果显示，多数饭店对我们整个市场未来是有比较乐观的看法，这个与我们2013年的调研结果有明显的区别。

根据仲量联行发布的“中国新兴城市50强”，在国内选取了41个主要城市，对其饭店的供、需二方面进行深入分析。从整体上来看，中国未来饭店业的发展主要有以下几个因素来推动，一个是由高定位，包括行业管理持续改善，包括中国各地在国际上知名度的提升，饭店需求的多样化的提升，社会保障的日趋完善，国内富裕以及中产阶级人群的扩大，包括国内在政策上面大力促进国内旅游消费等等这些因素，都推动了我们饭店业的需求。

再看一下具体的数据，从2013年来看，中国GDP实际增长率达到7.7%，根据预测中国GDP在接下来的十年每年约按照7%的速度增长。2013年国内旅游人次约达32.60亿人次，相比2012年增长10.3%，2013年中国房地产投资额达到86010.3亿元人民币，比2012年增长了19.8%。从需求来看，商务客源是最重要的一个需求，我们对在目前国内一二线城市甲乙级写字楼的存量做了一个表格，预期到2016年底，深圳市场的一个甲级办公楼的存量将会超过广州，排到中国的第三名。它存量是一方面，另一方面它的空置率也意味着说有多少企业在我们的办公楼中办公。尽管说无锡预计在2016年空置率有所下降，但还是有接近50%的比例，像西安、长沙等等，预计2016年的空置率保持在比较高的水平。

再看一下优质产业园区，目前看到上海是排名第一位，达到730万平方米，排名第三的是杭州，这也可以从侧面反映出有多少的商务旅游需求。再看会议会展，这也是一个重要的需求来源，从国际会议数量而言，我们所讲的这个国际会议是指每年都会举办且轮流会在不同国家举办的这样一个国际性的会议，北京、上海依然是国际会议的一个首选地，但是2012年相比2011年的数量是有所下降的。2012年在中国一共举办了311场，北京上海下降的主要原因是我们可以看到像武汉、厦门、广州这些11年没有举办国际会议的城市，在12年举办了很多会议。从全球看，2012年有很明显的涨幅，大约有11000场的国际会议在全球各地举办。从休闲旅游来讲，目前在银川、兰州、西安等等，这些城市它的旅游人数增长幅度是最大的，这主要是西部的城市，也显示出西部旅游的发展潜力，旅游总收入增长幅度也排名靠前。而一、1.5线城市的城市的总收入排名靠前。

我们再看一下饭店供给方面的问题，是我们提到一些资本和投资的机会，包括尽管中央政府实施了一系列抑制房地产过热的举措，但是饭店作为城市的配套，仍然受到政府的鼓励。随着饭店进入供给的集中开业期，饭店投资买卖将进入新的时代，同时市场上仍有非常多的活跃的饭店投资的资本和机会存在。

看一下10年到13年我们统计的国际品牌饭店客房供应量的变化，上海、北京、广州是排名靠前的，上海以超过5万间的客房排名第一。从未来三年而言，可以看到成都未来的供应量将会有一个比较大的增长，预计在2016年之后将成为继北京、上海、广州之后，第四个超过5万间的客房的城市。这也是预计未来增长比例比较高的城市，可以看到海口以超过50%的增长速度排名第一，之后是昆明、西宁和郑州。

我对之前的解读做一个总结，对市场业绩的回顾是下降的，主导的客源依然是以大型的会议活动，包括一些重点旅游项目，包括商务客源。我们饭店的成本压力持续提高，竞争的压力也是不断地在加强，对市场业绩的展望，我们判断之后会有一个适度的改善，需求的启动力仍然是商务散客为主，经营挑战是市场需求竞争比较大，对中、远期的展望还是比较乐观的。

我们从四个纬度再来看一下市场目前的情况，从政府，我们希望政府依然加大对旅游的宣传，加大对政策方面的扶持和引进更多会议会展这样一些项目，包括促进整个城市的招商引资。从饭店业而言，它在市场需求不足、供应过剩、成本增加的情况下，包括大的宏观政策下，如何应对？饭店更多的应该控制成本，包括越来越多的饭店管理公司开始积极地引入更多的一些品牌，特别是一些以前没有进入的一些细分市场，比如说精品饭店，比如说服务式公寓，饭店管理公司开始越来越多地关注三四线城市，开始与开发商形成战略合作模式，共同开发项目。从开发商而言，应该适度调整对酒店运营的预期，包括更应该重视资产管理，可以考虑创立一些自有的品牌。同时我们也看到越来越多的开发商在建酒店的过程中开始缩减单个酒店的开发规模，更偏向于精品酒店，同时也开发服务式公寓。