中国酒店和旅游业投资依然充满机遇，无论是中端酒店市场，还是酒店作为一个基点进行上下游进一步一体化整合，或许都可以提高投资人收益预期。海航璞蔚旅游有限公司的首席发展官蔡熠先生担任本环节主持人，与来自上海新联谊大厦、恒泰证券、高和资本、摩根士坦利和厚朴投资的几位重磅嘉宾共同探讨酒店旅游业投资发展新机遇，在场几位嘉宾普遍看好中国未来酒店与旅游业发展前景，并认为未来的趋势就是酒店与资本的结合。无论轻资产还是重资产，主动持有还是被动持有，在迭变过程中，行业在寻求更好的出路，也寻求更好的入口和机遇。

酒店运营更为复杂，
投资者对其收益率要求更高

从房地产的视角来看，将不同类型、不同属性的资产与酒店相比较，在运营层面上，酒店资产的运营复杂度最高，对运营能力的要求也最高。酒店运营需要管理最多的人员，包括对整个酒店品牌的定位、运营、销售，是一个相对复杂的过程，相较于办公楼和零售而言，也有更高的要求。

从投资的角度来看，尤其是收购成熟物业的角度，核心关注点还是在现金流和收益率。从现金流的稳定性来讲，酒店资产的现金流波动性更大，和经济周期的联系也更加紧密，是一个周期性更强的资产。办公楼、零售的租约一般是三年到五年，但对于酒店来说，每天都有不同的客人入住，如何实现中长期的出租率保持在一个较好的水平，对经营及各方面，都有很高的要求。

从现金流的角度来看，酒店资本其实有相对较高的固定成本，比如人员、损耗等，它是一个运营杠杆很高的资产，需要出租率达到一定程度才能实现现金流的平衡，进而有所提升。由于酒店资产的这些特殊属性，投资者往往会更加谨慎，并且相应地要求一个相对高的回报，在做公开市场产品打包的时候也会有一些额外的要求。例如在做房托时为了让酒店更稳定，会做一个长租的安排。

从投资趋势上总结，投资者对酒店资产的收益率要求偏高，但实际情况却不尽如人意，国内高星级酒店资产类别上，由于经济周期、供给平衡等原因，酒店资产的收益率表现并不突出，因此市面上酒店资产的交易并没有像其他资产这么活跃。

市场细分合理、资产类型多样化、
资产管理更专业成熟，海外市场给我们哪些提示？

对海外投资人来说，有更多样化的资产类型可以选择，例如单体酒店，或者同一品牌的多个酒店，或者自己组建的资产包等等。但在国内投资酒店，可供选择的并没这么多，投资交易难度会增加，效率会降低。

在国外，业主的资产管理通常是专业团队，或者是第三方团队进行管理，专业团队会从各个层面的细节上为投资者进行把控。例如在成本分析是发现早餐成本居高不下，资管团队发现是由于餐厅杯子尺寸较大导致支出较多，优化后每年可为酒店节省2.8万成本。

投资者在进入市场时就应考虑什么时候以何种方式退出，海外市场公募、私募市场渠道比较丰富，流动性非常高，有比较完善的中介服务体系、律师体系，包括齐全的项目资料、运营资料等。国内市场相关效率有待提高。

能力输出与资本引入，
共同提升资产价值

国内酒店有一个关键问题在于很多酒店是被动持有的，其运营能力不足，财务杠杆很高，反观酒店的回报率，从投资角度来看并不是一个很好的投资机会。但对于有运营能力的人而言，这反而是一个很好的机会。被动持有型的资产不一定是有问题的，而是在于运营能力没有被附加上去，有运营能力的人结合第三方社会资本就能取得超额收益，盘活这些被动持有的资产。

但是如何保证能力的输出和资本的引入，还有一个关键点，只有能够脱离主体的资产证券化产品，才能够让真正有能力的人以合适的债务杠杆、债务成本长期稳定的运营资产。当债项的负担优化之后，又有能力的提升，回报率才会进一步提升，才会有更多的社会资本跟进来。现阶段证券化还处于发展过程中，它可以优化债务的成本，让一些本身有能力的被动持有型的业主方可以用一些时间换空间，能够穿越这个周期。谁能够穿越这个周期，绝对可以取得一次非常大的周期性红利，这是一个转变，就像这次论坛的主题，它是一个迭变的问题，只有在变的过程中才会更好的迎来行业的发展机会。

目光聚焦中端酒店市场
与资本结合是未来趋势

在场各位嘉宾对中国经济非常有信心，相信未来十年中国将从一个中等收入国家跨越进入一个高等收入的国家，这意味着将会有一个很大的经济结构的转变，消费和服务业将主导中国的经济，预测未来的十到十五年消费增长可能会翻番，而且在消费增长里旅游和酒店的支出会是增长最快的环节。

过去十年旅游已经有很大的提升，未来十年将更令人期待。在这样一个增长很快的板块里，更去关注哪些部分？随着收入的增长，模式的转变，以及消费人口年龄的变大，和受教育水平及网络的普及，消费重点会越来越从商品的消费转成体验的消费，更多消费会是在休闲、娱乐、旅游、健康、医疗方面，在这些领域相信未来会更有前景。

具体到酒店，关注点则聚焦中端酒店市场。随着越来越多的中产阶级出现，中产阶级成为支撑中国经济一个主要阶层，从供给和竞争格局上来说，中端酒店市场会十分有利。高端酒店市场目前存在供给过度的问题，且品牌的竞争非常激烈。经济型和低端板块私有经济非常有活力，在很短时间就可以做到最好，这已经变成一个寡头市场。反而中端是蓝海，有很多的需求，在市场集中度上相对比较低，是一个分散的市场，大家都在建立竞争优势。

主动投资、被动投资，要考虑与资本结合的退出机制。投资是讲投资回报，因为酒店是重资产，初期大量的折旧报表不乐观，但酒店是有非常好的现金流，要把酒店跟资本市场对接，充分发挥酒店的优势。未来的趋势就是酒店跟资本的结合，酒店资产的证券化过程。

作为投资人，在资产证券化现金流产品的过程中，并不应放弃最后变现转让的收益权利。也提醒大家应关注中国的经济周期，关注人民币贬值的压力。不动产是一个很好避险的工具，很多机构投资人、投行都在关注酒店资产，它不完全是一个鸡肋，酒店人自己要有信心，把基础市场做好，中国业主、中国投资人，尤其是职业经理人的业主，能力还需要进一步提升。

未来中国酒店业主应该首先提升自己，做合格的专业的、有能力的跟酒店管理方良好沟通的业主，慢慢将第三方管理的理念引入到中国，为将酒店的资产引入资本市场，为未来中国酒店业健康的发展起到了积极推动作用。让不动产流动起来，让更多的酒店资产证券化产品投资者，共同分享酒店经营和发展的红利，将中国的酒店业推上一个未来的盈利水平的新高度。