2017年CHAT北京有幸邀请到了著名财经评论家水皮先生与我们一起聊聊中国经济与地产发展的那些事，水皮先生从酒店和旅游行业发展热点入手，对行业现状进行点评，再深入经济，为在场来宾进行了非常透彻的解析。

去年AB完成了对纽约华尔道夫酒店的收购，部分改造公寓，部分出售，是一个很好的创意。本人也曾体验过Club Med，个人感受不错，适合很多中产阶级家庭旅游度假，年轻夫妻有自己的活动空间，酒店提供针对孩子们的活动。这些都是这个行业带给我的全新的感受。

海航收购北京燕京酒店，升级成了喜马拉雅，目光在海外也直指各类国际顶级酒店集团。同金融行业相比，海航优势显得更加明显，因为其坐拥上下产业链的衔接，包括旅游集团、酒店集团，与其航空业务在某些程度上形成了上下游。

万达集团也是一个非常成功的案例，我目睹了一个从无到有的发展过程，其地产转型就是旅游地产的转型。相信大家对长白山印象都很深，到了冬天可谓是一房难求，但万达起步就是在长白山的深山老林中，一个小村落边开始动工修建，起步就是九个五星级酒店，其实是修建了一个城镇。当时人们觉得不可思议，荒郊野外的九个五星级酒店同时起步，但现在我们知道，十三个都不够。以前长白山交通也不方便，但也挡不住大家冬季旅游的热情，现在随着冬奥会在中国开展，这片区域会更热门，基础设施也会逐渐优化。

对比三亚现在炙手可热的状态，海棠湾万达区域最初开发的时候可谓一片荒凉，万达引入康莱德酒店，成为当时中国最高级的酒店，其全别墅酒店也是鹤立鸡群。同样成功的还有西双版纳，因为泛东亚的铁路线高铁站就在西双版纳起点，这个会给当地带去翻天覆地变化。一个旅游景点仅仅靠航空线运力是有限的，但是如果跟高铁相通马上就不一样了，立刻会成为一个常态的区域。

万达十年前开始转型的时候，切入的点就是旅游，现在品种越来越多，很多二线城市开始做万达城，万达试图与迪士尼差异竞争，刚开始试图对迪士尼形成一定的阻击，拖长迪士尼盈利的时间。但是实际迪士尼的竞争力也非常强，超乎了很多人的想象，盈利的时间比我们想象的要短的多。这说明旅游，特别是亲子旅游在中国真的是方兴未艾，对未来非常看好，各位从事的行业是一个高大上的行业，也是代表未来发展趋势的行业，是一个幸福的行业，代表光明的行业。也难怪任志强前两天说，以后中国房价最高的地方不是北上广，一定是旅游风景地，那个地方的房价应该是最高的，我觉得理论上应该是这样。

谈完了未来的方向，我们着眼目前的中国经济，主要谈谈三个观点：

1

L型的中国经济，是否已到达拐点？

如何继续前行？

中国经济呈L型，即波动式下行，在向下后触到拐点后平稳发展，而现在的争议在于L的这个拐点是否已经出现。能较为乐观地判断去年年底这个拐点已经出现：从数据来看，今年初一季度各项指标都不错，实际情况也的确如此；从外围的市场看也是，日本、欧盟、美国经济都比我们原来想象的好，这对于中国进出口外部环境改善有很大的帮助。

经济拉动三架马车——投资、出口、消费，消费是相对恒定的，难有大幅度的提升，尤其在去年房地产爆涨之后，居民的房地产投资剧增，家庭按揭负担率已经从28%涨到了40%左右，消费在今后十年不会有大幅增长。

在房地产投资受到压制的情况下，进出口对于中国产业升级、经济增长作用非常大，过去欧美市场不好，进出口受很大影响。现在外部环境相对稳定，有更多时间和空间来解决中国经济发展过程中原来一直积累下来的矛盾。

也有可能一季度的反弹是一个短周期的反弹，今后经济增速会放缓，还有一个波动下行的过程，如果中国经济未来能保持在6%的增幅，形成一个L型就相当乐观了。

2

货币政策实质性转型

过去中国货币政策相当宽松，人民币每年都在以13%到14%以上的速度在增长，2000年的时候M2市场货币13万亿，现在是159万亿。房价涨了十倍有人觉得无法接受，其实房价的问题不是房地产的问题，而是货币问题，是货币在房价上的一个反映而已。房产跟不上货币增长的速度，实际上就是贬值了。经历十年后房产没涨十倍，是被增长了，人们的财富被平均了。

这种增长不可持续，美国作为世界第一大经济体，M2在13万亿左右，这合理吗？为什么会形成这么大的M2，过去可以解释为外汇占比较高。美元资本流入中国最高达到4万亿，中国美元不能流通，美元进来必须拿人民币置换，每流入一万美元要在市场上投放6万多人民币，这6万多人民币一流转，流转速度是5倍流通率，乘了5就是30万亿。因此进来一万亿美金市场上理论上就多出来30万亿人民币，进来外汇储备最高4万亿，就是120万亿人民币，就这么来的。

当然现在美元资本回流，少了将近一万亿，而M2还在增速，就跟房地产有关，与跟房地产投资的特征有关，是由于大量的房地产贷款。房地产可以加杠杆，首付20%，杠杆是五倍，首付30%杠杆就是3.3倍，通过加杠杆的原理，居民银行按揭贷出来又存回银行货币就滚动起来了，这就是货币的乘数，因为有按揭这种模式的存在，将银行的货币存量放大了。

大家都知道去年7月份最极端的时期，居民购房贷款占到了全部贷款增幅的100%以上，到今年一季度此比例还维持在49%左右，这是一个惯性。但贷款投向实体经济的为0，没有投入试图得到产出是不可能的事情。所以从这个角度也支持经济L型将会持续的说法。

3

规范资金操作，规避风险

过去过度金融化，金融业占了全部社会企业利润的近80%。上市公司3200多家，银行业的利润占到全部利润的一半以上。去年银行的贷款总额是100多万亿，这些企业的利润总额还不够2万亿，还不够还银行贷款的。我们的财富是在正增长还是负增长，有多少无效贷款，有多少都是钱生钱的游戏？现在脱实向虚已经非常严重了，路径是各种各样的，资管计划、信托计划、分级、公募、私募，把银行的存款以各种名目套出来买高收益的产品，这叫银行套利、监管套利、交易套利。

我们经济上面临L型的走势，货币政策专项，金融清理整顿，排除风险，所以对于眼下的投资来讲应该谨慎为上，因为如果前面三个要取得一定的成效，一定会有产能处清、杠杆下降、库存增势、调整的过程，这个过程不会是风平浪静的，有些企业一定要付出代价，因此大家投资都需谨慎。

酒店、旅游业是一个产业升级的方向，意味着这个行业复苏之后，或许后面还会有调整，但不会像其他行业再下行，或波动下行，这就是调整的方向。纵观整个房地产行业，包括打着特色小镇为概念的开发，其实也是希望能够有规模效应，能够做出特色，能够升级，这其实也响应了我们此次论坛的主题，迭变，就是提升的方向。