2017CHAT北京的第一天，浩华特别联合Starwood Capital推出迭变之资产增值及变现专场，浩华管理顾问公司副董事罗冰清女士为大家带来《全生命周期的酒店资产管理》专题演讲。

酒店不是房地产，是需要运营的资产

罗冰清女士从资产管理的基础概念谈起，指出进行资产管理的主要目标就是达到投资回报的最大化。

她深入浅出地以分子分母作比，为大家诠释了如何从资产角度看待酒店回报率：分母是开发和购买酒店的成本，分子是现金流。中国现在的投资回报率状况在于，酒店前期的规划设计的不合理，造成开发和投资酒店的成本普遍偏高，即分母偏大；对于分子，由于中国酒店行业目前供大于求，需求变革，导致投资收入不高，现金流偏低，造成了等式最不好的状况——分母太大分子太小，投资回报率居于低位，难以提升。

低坪效是中国酒店普遍现象

坪效是最能够体现分子情况的数据，在2015年、2016年酒店的现金流坪效数据稍有提升，但是总体来说每平方米酒店的收益在1700多元，与房地产的其他业态难以媲美，致使很多酒店业主想要将酒店改造为写字楼。导致酒店坪效过低的原因主要来自三个方面，首先便是空间的使用率过低。在前期规划的时候，无法产生收益或产生收益能力很低的面积被融入其中，酒店创收面积的占比低。加之收入低、运营成本高，这三大主要原因导致坪效目前处于一个极难提升的状态。

以资产管理角度重新审视酒店生命周期

现金流的提升于酒店而言是一个重大难题，如何从资产管理者的角度来推动这个等式往更优化的方向转变？

着眼分母（成本）部分，在浩华过去与业主沟通过程中发现，业主对于资产管理存在几点误解，第一是许多业主认为酒店在开业后的运营阶段才需要资产管理；第二种甚至认为，酒店是在运营中出了问题才进行资产管理。但资产管理从生命周期的第一个阶段（开发阶段）开始就至关重要，直接关系到分母的大小。前期通过酒店投资成本的控制和开发投资的合理定位与安排，可以尽量地控制分母的大小。然后在分母已经确定的情况下，在酒店开业之后，通过资产维护、运营监督尽量提升现金流，最终的目标是指分母缩小、使分子尽量扩大，直接能够使投资回报率转为提升。

之所以称为全生命周期的资产管理，正是因为控制分母主要控制的是酒店开发和投资阶段，酒店运营直接影响的是分子，最终影响酒店退出的是分子和分母共同作用的结果，由投资回报率决定未来酒店退出的资产价格。在酒店生命周期的不同阶段，酒店资产管理应该思考什么样的关键问题？

酒店投资开发阶段的四项自问

酒店运营阶段的核心关注点

培育期：酒店的试营业到开业第一年，主要目标是开拓市场，内部团队的融合、磨合；

成长期：在应收和用户整体的曲线上，会攀上一个高峰，国内酒店大体出现在第二或者第三个运营年份，此时期应巩固市场定位，提升收益为主；

成熟期：收益位于较高的稳定期，是实现最大的资产价值的时期，这个时期也是资产退出的最佳时期，资产管理者应在此时期监控资产价值，为资产退出寻找最佳时间点。

衰退期：居安思危，在进入衰退期前开始考虑升级改造。

酒店改造：调整分子分母关系的最佳机会

从理性的资产管理的角度说，资产管理者应该认识到改造不仅是改造，而是一个重新投入、重新开发的机会，也是最早的等式中，重新调整分子和分母关系的机会。若从此角度审视改造，就有许多项目需要关注，而不仅是更新设施这么简单。此时应该考虑的关键性因素，第一是分子分母的关系上，一切要以财务结果为最大化，改造的同时也是再投入，重新去审视投资回报率的机会。第二是在改造的时候给予了新的机会去优化空间战略规划，以及未能产生坪效的面积，或者将以前坪效低面积转化成高坪效的面积，通过空间的战略规划提升。第三是对目标客源的分析，改造就是为了要追求、迎合新的市场需求。

酒店退出：不是结束，而是另一个生命周期的开始

资产如果不退出就不叫资产，好的运营也是为了更好的退出，这个观点在资产管理角度非常成熟。对于中国的酒店资产退出来说，目前处于一个非常初级的阶段，很多的酒店处于被动退出状态，并非在市场高点退出，而是在酒店资金无法周转，甚至有一些极端案例是被迫退出。被迫退出是一个糟糕的资产管理时间点，并且资产估值肯定会很低。较成熟的资产管理会在酒店资产达到最高值的时候，主动寻求退出，也有业主配置资产，将酒店打包为资产包重新进行资产配置。

从退出的方式上说，国内有很多成功案例通过产权交易完成，其次也有很多业主寻求海外的解决方案，前往香港、新加坡通过PE酒店退出的打包方案，还有在全部退出有难度的情况下，选择部分退出，引入战略伙伴，稀释部分股权。

最后分享一个生命圈的闭环，从资产管理角度来说，酒店退出不是一个结束，应该是下一个生命周期的开始。在一个成熟的资产管理市场，酒店退出现金回流之后，业主就有能力投资新一轮的酒店投资，这些酒店可能位于他们生命周期的低值，在这个位置高点抛出，就吸纳进低点酒店资产，酒店资产经过自己的再投资，改造开发之后，进入它新一轮升级版的运营生命周期，进入一个新的成长期，最后迎来一个新一轮的退出，这样的一个循环往复的过程，这就是一个全生命周期的概念。