会议围绕“近期行业重大事件及其影响；地产公司三道红线及对旗下酒店投资和资产管理业务的影响；随着地产进入深水区，谁将是下一轮酒店业的投资主力军？投资进入存量时代后，有哪些机会？以什么样的模式切入？酒店业数字化转型，对运营模式和组织架构将带来哪些影响？数字资产的归属问题？权力将如何再分配？”等议题进行深入探讨。

现摘取中信证券研究部执行总经理姜娅女士在本次研讨会上的发言内容，具体如下：

姜娅 中信证券研究部执行总经理

姜娅：

二级市场很少从酒店资产本身的价格去给其估值，因前提性假设企业大概率不会去做资产处置，会更多关注酒店的经营能力、把目光放在对持续的增长性的关注上。为什么投资人大多数会很关注酒店的规模，对规模的关注要大于对单一酒店盈利的关注，逻辑上主要是从一个长期的视角去考虑成长空间的时候，除规模效应本身对品牌、盈利等的支撑外，还有一点就是在此基础上的潜在业务延伸。

投资框架角度，大家去考虑的一个问题是一家企业10年能成长到什么情况，20年会成长到什么情况？如果在模式上覆盖的人群比较有限的情况下，意味着长期增长天花板比较低，比较容易看到尽头。而形成一定的规模，除了酒店传统业务模式的品牌效应需要规模支撑外，投资人对于对应的流量延伸会给予更多的潜力评估。正如上午叶总提及，华住的布局已经围绕核心的酒店品牌授权和管理，往供应链服务等方向不断尝试和布局，这些布局也只有在一定的规模基础上才有可能去做。以此为例，反过来去想二级投资人他们其实就很简单，你能跟我讲出来你的空间，如何用能力、优势去保证空间的实现，它就可以在整个估值的指标上得到对应的响应。

对于一级或产业的投资人，他们的投资思路和钱来自于哪里、是怎样的投资目的有一定的关系，和二级不一样。因为他们整体的投资回报率、收益率的一些要求，跟它的一些资金的成本实际上是相辅相成的。对于这类投资人，考虑的维度会更综合，资产本身的运营、资产的潜在增值等等，会综合考虑。这一点上来讲，我们关注到酒店资产，相比于前几年投资的关注度肯定是在不断提高的，但是现在的矛盾点实际上还是在于资产价格跟它的回报不成正比的问题。卖方期望的价格跟买方可接受的价格，差异还是比较大。所以我觉得整个行业从“地产逻辑”往“经营逻辑”转变还是在初期，从我们判断的角度，它不是未来一年两年三年能够解决的事情，还需要很长的时间。但是结构性的会存在一些机会，尤其是一些趋于合理的一些资产，我觉得会出现越来越多的交易，其中产业投资人还是会有很大的优势。

如果作为一个纯PE来讲，现在以酒店资产运营作为主要方向的比较少。但是整个行业钱是比较充裕的，缺的是好资产。之前讨论的为什么没有像海外一样，酒店资产更多由一些基金控制并运营，我认为更多的是对于基金而言现在还很难找到投资回报率匹配的项目，还需要消化。在转变的过程中，产业投资人会更方便获取到一些资源，因为产业能力的关系，实际上还是可以找到一些相对便宜的资产，或者说用自身的能力去实现经营的提升去保证一定的回报率。所以我觉得，可以看到更多的是产业和资本的结合。包括我们中信体系内也有很多投资的出口，我们自己的资金，对外募集的资金等等，也都在找一些方向，只不过如果单纯的聚焦在酒店这块来讲，可能现在机会比较少。从方向性的角度上来讲，我觉得关注度是在提升的，而且越是行业不好的时候，潜在机会会越多。

再想分享一下，对于产业基本面的问题的看法。投资人相对来讲会对宏观经济趋势和影响会比较敏感一点，对于未来几年的情况，其实大家现在整体的情绪会比较偏悲观一点。大道理上可以讲很多原因，包括国内外形势、产业发展的一些调整，以及带来的一些连锁反应，比如像教培行业整顿、互联网监管、恒大事件等等，带来的就业影响、财富效应降低等影响，最终还是会传导到消费端，酒店、商旅、个人消费等等，整个大环境上来讲，目前阶段性去看不会特别的好。

但从企业运营角度，在这里边，是不是一点机会都没有？我们观察到，实际上结构化差异其实还是比较大的。总体上看，供给不缺，但实际上有效供给还是少，消费升级下符合消费者需求或能够引领消费者走向的产品还是缺少，这样的供求关系上，结构性的机会就会存在，所以今天在听Leon总分享万科主攻度假方向，做差异化产品，我认为这个方向是对的。

刚刚辛秘书长也说，今年看到一些城市周边的酒店特别火，消费的群体其实也越来越偏年轻化，这类年轻人，Z世代、Y世代等等，与他们的消费理念发生变化是有一定的关系的，他们其实还是非常的愿意把钱花在他认为值的地方。消费者差异化的升级还是值得去关注，需求量增多的趋势是比较明确的。但从企业端来讲，难点可能是产品打磨出来以后，规模化模型的打造。但我觉得需求一旦真的上来，供给端的匹配能力不会是核心问题、肯定还是会找到方向。所以从我们自己的研究跟关注上来讲，其实很关注一些传统产品的升级机制。对应的是对需求的进一步差异化分析，与此对应的精细化产品运营。最后提到的数字化方向，跟消费者的变化有关系，其实也是从差异化精细运营这一点而言离不开数字化提供信息和与消费者的链接。数字化一方面是云端效率的提高，一方面也是加强与消费者之间粘性的必要基础设施。我们跟踪的其他消费品类，这两年的趋势里，很多新品牌其实就是基于对消费者需求的快速响应反过去进行供应端改造出现的，酒店这个品类相对偏重一点，反应会更慢一点，但方向上我们认为是一样的。