中国旅游饭店业协会于会上发布《中国饭店市场城市景气分析报告（2015年刊）》，仲量联行中国区高级副总裁 李萌 女士对报告进行了深入解读。

会场实录

李萌：尊敬的张会长、尊敬的各位领导以及各位行业的同仁，非常高兴今天能有机会代表仲量联行在这里为大家解读2015年中国饭店市场城市景气分析报告，今年也是仲量联行第六次跟饭店协会一起做问卷调查，跟大家也是老朋友了，但对于我本人来讲是新朋友，也是第一次见面。

在此非常感谢各位会员单位对我们此次问卷给予的大力支持和帮助。

之前的发言，可见大家对于过去一年中市场变化感受非常深刻，所以对于这次的报告，我们也希望通过数据上的统计分析，能够为大家展示我国饭店业在转型发展变化之中的新机遇，新变化，供业内人士参考。

我的报告分三个部分。

第一个部分：2015年中国饭店市场调研

此次问卷共收到229家饭店的有效回应，共涵盖了68987间客房，从地区分布看，绝大多数地区都有涵盖到，华北地区稍微多一点，从饭店星级上来看，基本上还是四星和五星居多，当然也有相当一部分的三星级酒店。从饭店经营模式上看，则以业主自主管理和第三方管理公司委托管理为主，同时特许经营和租赁经营也占到了一小部分，在管理品牌中，除了一些国际知名的酒店品牌以外，实际上我们也收到了来自于国内很多知名连锁品牌的反馈，包括万达、粤海、锦江、首旅等。国内品牌也占到了非常大的比例。

首先看一下总体的业绩表现。根据我们的问卷统计，2014年业绩，正如大家所感觉到的，是有所下降的，与2013年相比，入住率是在56.5%，下降了0.2个百分点。客房收入从273元也下跌到263元。这种趋势可能大家感受比较深刻，但是实际上从2014年下半年开始到2015年上半年，这种降幅已经有所减缓，所以我们在2015年全年预测调查中，大家也表现出了上升的趋势，根据预测，2015年平均房价的变化还会有1.1个百分点的上升，入住率也会有3个百分点的增长，这也体现出行业对于市场变化积极的应对。2015年已经过半了，下半年仍然会有很多经济利好政策的出台，所以我们对2015年整体业绩还是保有一定期待的。

从各个区域的表现来看，华北地区作为明显的表现是平均房价的下跌，跌幅有些大，但是出租率是相对稳定的，保持在59%左右，所以，这也导致它的RevPAR有所下降。华中地区排名在第二位，它的饭店业的崛起主要得益于该地区近年来不断提升的基础设施建设，比如高铁这样的交通设施，我们在看到以郑州和武汉为代表的枢纽型城市迎来了众多的发展利好，所以提升了饭店业需求，使得华中地区成为了一个增长相对亮点的区域。华东地区的入住率在2013年有一个相对大幅的下降，2014年实际已经回升，特别是以上海为代表的地区，所以总体而言，华东地区的入住率在2014年增长到了56.5%的状态，上海的业绩表现强劲也带动了整个华东地区的增长，但是在平均房价方面还是有所降低。西部地区虽然各项指标还是都呈现一个下降的状态，但是可以看到，西部目前重大经济政策的利好以及其他大型投资设施的建设，使得西部地区从业者对于未来的预期还是比较乐观的，预计2015年都是呈现上升的趋势。相比而言华南地区的平均房价是比较低一点，2014年仅为386元，入住率也有所下降。

整体而言，除了华北地区的平均房价还将进一步下降以外，其他地区的各项指标预计都将有所回升，所以我们预计2015年整体业绩将有所回升，我们也希望明年在这个时间也给大家带来一些更好的消息。

接下来的统计，我们做了一个分析，就是对于单位建筑面积的分析。从图上我们可以看到，2014年五星级饭店单位平米所创造的收入是1050元，相对而言，四星级达到1554元，非常明显的结论就是四星级饭店由于功能上的紧凑以及效率上的提高使得单位面积所创造产出的能力甚至超过了五星级。由于五星级饭店的高端需求，在去年一年有了比较大的降幅，所以导致高端需求总体减少幅度比较大，这也是影响它盈利能力的很重要的一个方面。但是这也和当前主要的趋势是直接验证的，也就是在中高端市场备受关注。2014年受访饭店完成预算的情况，比例比2013年有所上升，增加了7.5%，当然还有绝大多数是没有完成的。

从客源构成的分析来看，商务客源，其中包括商务散客和商务团体，仍然占据了高端酒店主要的方面，两项总体达到55.5%，但是值得关注的是，跟2013年的60%相比是略有降低的，这个降低的部分主要是跑到了休闲散客方面，所以在所有客源构成方面，只有休闲散客是呈现上升的趋势。背后的原因可能大家也知道，这两年国内休闲旅游度假散客需求迅速增长。

大家对于商务团体的增长是保有非常高的期待的，在很多地区、很多城市都新建了很多会议会展中心，所以会议会展的量也是会随着设施的增长以及政府促销力度的加大进一步提升。这个也有望会成为未来高端酒店的主要来源。从现有酒店的经营和营销力度上看，大家也非常期望能够拉住更多的会议会展的客源，当然我们也希望在这个方面，各自酒店能够打造出自己有特色的服务设施和功能，以及服务的能力，从而更好地吸引这样一部分客源。

在休闲散客方面，是四星级酒店备受关注的一个客源增长点。

在收入构成方面。我们这几年也是持续关注，大的趋势跟行业整体趋势比较吻合，在高端酒店、星级越高，它的客房收入的占比相对会降低，随着星级的降低，客房收入的占比也会越来越高。五星级客房的收入占比在42%左右，而四星占到52%，三星占到58%，其他星级甚至高达88%，这里面我们也看到，所有的餐饮收入加在一起超过了一半以上，其中宴会的收入比例占14%，也是不容忽视的。所以因为客房收入乏力的情况下，如何提高餐饮以及宴会的收入成为很多酒店在提高收入水平上的主要的解决手段。另外就是10%的其他收入，虽然这个占比不高，但是它对成本的降低是非常明显的作用。在小型部门的经营收入拓展方面，也成为一些亮点，虽然它的总体比例不高，但是很多酒店在它的洗衣、电话、租车、停车、还有一些销售类的产品等等也做了很多的尝试，这个也是对于酒店整体业绩指标会有一个比较明显的提升，特别是在利润指标方面，可以直接降低很多的人工成本，带来利润水平的提升，这个也是目前很多饭店的选择。

对于未来收入的预测增长潜力，我们也做了一个调查潜力分析，相对来讲，对于客房收入增长，大家是比较看好的。所以在客房收入，有超过一半以上的回复认为收入比例一定会上升。在下降的收入里面，最明显的一个是中餐厅的收入下降，还有一个商务中心的收入会下降，这个原因也非常明显，中餐厅经营仍然是不容乐观的，而商务中心是随着互联网科技的发展，很多的客人事实上已经不再需要这样的功能，所以很多酒店对商务中心的功能采取了转型或者是外包、合并等等方式去减少掉这块的成本支出。

另外值得关注的是，特色餐厅的收入上升。现在在高端酒店餐饮经营方面，如何来转变经营策略以适应现在大众消费市场的需求，也是摆在每一个酒店经营者面前非常重要的课题，欣喜地看到，很多饭店通过改变它的营销策略，对于一些特色餐厅加强它的特色化、主题化的营造取得了非常好的效果，对于社会餐饮客人也取得了非常有效的吸引力。它的收入上升还是值得期待的，这也说明高端饭店的餐饮并非是一个高门槛，让人望而却步，而是它通过调整经营手段来适应当前的消费需求和发展变化。

从预订渠道商，刚才谷教授也提到，在当前OTA的预订方式对饭店经营的冲击非常明显的，带来的好处饭店业从中受益颇多，同时饭店业在其他成本支出方面付出了比较高的成本支出。通过统计我们可以看到，线上预订的比例是逐年上升，而且对未来的预测来讲，大家认为它还是会进一步的上升。另外随着国内休闲旅游市场的增长，旅行社也推出了很多积极的促销，包括跟饭店采取一些打包合作、包价产品，也推出了很多有吸引力的产品，所以在饭店营销的构成方面，跟旅行社的合作占比实际上也是在上升的，对于饭店来讲，可能通过这种方式，也能够很有效地组织自己的经营功能，从而为客人带来有特色的产品，这个也是目前采取比较多的营销手段，取得了非常好的效果。

成本大家都非常关注，我们持续统计下来，在2014年人力成本仍然占据第一位，它的占比是有1%的上升达到37%，第二位是其他成本和第三位是食品成本，在这里面，其他成本支出还是比较大的。还有一个成本是能耗成本，也是大家非常关注的，能耗成本比例是上升到11.5%，当然我们也认为，这个跟收入下降是有关系的，收入的下降，所以它的占比，因为很多能源支出是相对固定的，所以它的占比也会有所提升，总之，能源成本的压力还是比较大的，这块也是未来预测会上升的部分。在营销成本上，很多饭店加大了营销上的支出，所以这块的比例也是略有上升的，达到了3.4%。

既然市场面临比较大的压力，对于未来的市场前景来讲，它的客源驱动力到底来自于哪里？或者说我们的行业人士对未来、今年以及明年的市场增长潜力最大的期望在哪里呢？根据我们统计，会议会展是排在首位，并且上升的趋势非常大，从收集到的问卷来看，接近50%的受访者认为大型会议和会议会展活动这样的客源比例将会成为未来饭店的主要需求增长，这个比去年的预测30%增长了17.6的百分点。其次我们也看到在开发区和科技园区的增长方面也是非常明显，达到了14.5%，现在很多城市把产业园区和科技园区作为城市发展建设中的一个非常受关注和非常有力度的推动措施。同时我们也关注其他客源的增长，今年达到了4.7%，虽然比例并不是非常高，但是较去年还是比较多的，主要是与家庭相关的客源需求，这些客源对于各个饭店来讲也是值得关注的新的增长点，饭店在经营中也推出了很多面向当地大众市场的营销举措和产品很有效地迎合了这样的消费变化。当然旅游的发展还是相对比较高的，占14%，旅游客源的比例没有去年那么高，旅游的市场拉动，我们后面也会谈到，对于各个城市总体的需求还是有非常大的作用。

总体而言，对于未来的竞争压力，从业者对这种压力已经能够心平气和地接受，并且也在积极迎接着挑战，做着积极的应对，所以预测2015年的竞争压力，大家普遍认为这个压力是有所下降的，而且下降的幅度是相当大，降低了21.8%，大家对于未来的趋势是相当的乐观和看好，我想这是个非常积极的信号。

但是对于经营中面对的挑战，我们也看到，今年是首次把市场供应过剩这个因素排在了第一位。市场供应过剩可能给饭店业从业者带来的冲击最为明显。另外就是对于老饭店的设施陈旧这个提的也比较多。同时还有对于宏观经济的不确定性的关注也达到了11%。

所以我想，现在面对一个庞大的新酒店的市场，老酒店如何面对这样的挑战和竞争压力，也是摆在很多老酒店面前非常大的课题，一方面通过设施设备的更新改造，另一方面通过调整自己的营销策略来应对这样的市场变化可能也是众多从业者在进行的事情。

所以我们统计调查表现出来，大家对于这样的市场变化和市场的挑战，采取了哪些积极使得应对措施呢？我们看到首位的是改变营销策略，第二位是控制成本，削减其他不必要的经营开支，第三位是增加或者改变自己饭店的经营设施，第四位是重新定位自己的客群市场。第五位是缩减人工成本开支。主要的措施我们也可以看到，在2014-2015年特别是2015年上半年这种压力的减缓以及大家对于未来市场预测的信心也更多地来自于这些方面，通过主动地调整自身来去应对市场变化，我想也是非常值得期待的变化和举措。当然我们也看到，我们今年也设置一些新的问题，也有少量的饭店提到，他们会引进专业的资产管理的专家或者顾问，通过更换品牌或者进行资本性的处置来改变自己的盈利状况，这些也都是之前没有过的情况。

所以我想，饭店业的专业水平的日益提高包括刚才提到饭店管理集团的专业化水平的提升对于整个行业的经营业绩都是非常大的帮助。

所以我们做了一个问卷，我们来问问大家对于哪些设施是希望增加的，哪些设施是希望减少的，我们也看到非常有意思的结果，对于未来最希望减少的设施排在前三位依次是商务中心、收费的Mimi Bar和茶坊；对于未来最希望增加的设施，排在前五位的都是科技和智能化设施，因此，科技的冲击对饭店的影响是非常有挑战的。我想这个名单提供给各位，可能在做明年改造计划的时候也可以进行一些有针对性的支出。

针对明年的市场，我们每年也都会问行业人士对政府有哪些期待和要求，我们今年看到，大家对于政府希望能够加大会议会展的引入力度，来带动客源的需求，这些方面也是排在了首位。第二方面加大旅游宣传力度等等也是排在靠前的位置。当然，政府的引导，在很多城市非常重要，但是对于饭店自身来讲，通过自己的营销能力，甚至是跨区域的合作，来打造自身的竞争力，我想还是最为现实的一个选择。

从总体的判断来看，认为未来经营持平的占到37%，乐观和非常乐观的占31%，而悲观和非常悲观的达到32%，基本上是三分天下吧。当然我想，对于在座的各位也都有着各自的思考和期待。

我们对此次问卷进行一下总结：市场业绩表现基本持平，有所下降，从市场业绩未来展望来看，信心是有非常明显的提升，主导客源方面，商务、休闲散客等还是占着非常大的比重，同时休闲散客的增长也是很快的；在收入结构方面，客房收入仍然占的最大的比例，餐饮收入已经占据了一半以上的比例；经营成本方面，人力成本持续上升，如何通过一个有效的激励政策，一方面降低总体的人力成本支出，另一方面又能用有吸引力和竞争力的薪酬标准吸引到优秀的人才，我想这个也是摆在从业者面前的难题；从饭店资产方面，强调设施利用率，舒适如何去削减一些不必要的空间，对空间的规划再次定位；市场环境展望（2013-2015）还是在变局中寻找机遇，还是呈现乐观向上的态度。

二、中国饭店供需变动因素研究

仲量联行持续关注中国主要城市的发展变化，所以今年我们发布了中国新兴城市60强的报告，对中国的主要城市重新进行了梳理。

这49个城市包括最新的概念叫超一线城市是北京、上海、一线城市是广州、深圳、1.5线城市包括重庆、杭州、天津、武汉、成都、沈阳、苏州、西安、南京，2线、3线也区分成为3线增长型，3线新兴型，3线起步型，另外还有两个特殊的城市，拉萨和三亚，他们是非常活跃的旅游城市，并且饭店业业绩表现也是非常突出的。当然它并不属于新兴城市60强，但我们也把它纳入了我们的统计范围。

从一个大的概念上来讲，宏观经济的增速放缓，这个对饭店业的影响是非常直接的。但是好在这样的一个经济增速并不意味着衰退，反而是意味着经济结构的调整，意味着结构调整换来更健康的经济发展模式。所以对于饭店的影响，我们也认为是积极影响，主要是由于产业转型、服务业经济占据主导地位。在这样的驱使下，在高端饭店业，不论是哪个档次的饭店都会从中受益。同时在房地产增幅方面也呈现逐年下降的态势，2014年房地产的投资增量已经从最高峰值的33.02%下降到10.5%，当然之前的存量有一个消化的过程，但是未来随着经济结构不断发生变化，我们认为未来的投资会更加理性，所以我们看到在当下的酒店投资，实际上在某些区域仍然呈现一个非常积极的状态，但是对于投资的档次、规模、功能设计方面都呈现一个更加理性的趋势。

在第三产业附加值方面，由于第三产业的占比对于饭店业是非常直接的影响，所以服务业占比比例越高，相对来讲，这个城市的经济成熟度也越高，对于饭店业的依赖程度也会更强，它的消费率也会更高。其中排在前5位的是北京、海口、广州、呼和浩特和三亚，上海是第6，同时增长率最快的前5个城市是南昌、乌鲁木齐、广州、贵阳和重庆，大多数是二三线城市增长速度更快一些，只有广州算一线城市。所以中西部地区未来的发展还是值得期待的。

在实际利用外资方面，我们也看到西部城市呈现一个非常迅速的增长，2014年实际利用外资总量在100亿美元以上的5个城市分别是天津、上海、大连、重庆和成都，北京是在成都之后。我们也预计未来中西部城市发展对饭店业是一个最直接的推动因素。

机场吞吐量是可以直接拉动饭店住宿需求的重要指标。49个城市中，我们也看到，北京还是遥遥领先，上海也是非常领先，有两个机场。成都作为西部门户城市的地位也得到巩固，紧随其后，此外还有一些发展迅速的城市如昆明、西安、重庆增长非常明显，分居第六至第八位，西部地区目前对外开放程度是日益加强，未来10年的发展潜力是非常巨大的。

从城市甲级写字楼的存量和产业园区的建设，我们一般会持续关注。我们每一年都会有更新的数据。写字楼方面，一线城市和1.5线城市存量最大，增长速度也还是最大，其中成都是算1.5线城市，北京、上海、广州、深圳的增量很大，同时它的空置率又是最低的，说明它的商务需求还是非常非常强劲。深圳这几年发展比较迅猛，深圳从写字楼存量就可以看得出来，到2017年底，有可能会取代上海成为仅次于北京的第二大甲级写字楼存量的城市。还有其他的一些城市包括成都、西安、宁波、长沙、武汉、苏州、郑州，未来三年的写字楼存量都会有一个比较大的提升，同时我们也要关注它的空置率，它的空置率并没有呈现快速上升，也就是它可以被市场所消化。但还有几个城市，比如重庆、大连，它的空置率是有大幅提升的，所以在这些城市的高端商务需求并没有随着写字楼的建设而同步增长，在这些地区对于饭店的带动作用就比较有限。从优质产业园区的存量来看，其他4个一线城市的存量是最多的，在1线和1.5线产业园区的增长速度也是非常大，杭州仅次于1线城市之中增量最大的，它在未来会增长500万平米。

国际会议客源的驱动因素上我们也看到，虽然国际会议的首选目的地仍然是北京、上海，但是有一个非常大的变化就是在其他的很多城市，由于会展中心会议会展设施的日益完善，还有其他很多城市自身的拉动作用，使得这个国际会议的分布是呈现日益摊薄的状态，从2012年有13个城市举办了5场以上的国际会议，到2013年只有11个，分散到了更多的城市。我们看到，在很多包括西安、天津、大连等等也都有很多国际会议的出现。这个原因我们也总结，一方面像北京这样的城市，交通设施的压力和空气污染的压力会导致一些国际会议分流到其他城市，另外一方面在其他南方城市的设施水平的日益提升，和它城市营销力度的加大，包括旅游设施的完善。

旅游人次数和它的消费是对于饭店市场是最直接相关的。我们看到统计数据显示，在入境旅游方面，依然是不容乐观，在2014年，由于众所周知的国际形势变化，仍然负增长，但是国内旅游，在2008年之后是持续6年以2位数的增长比例增长，所以国内旅游持续火爆也成为中国饭店业的最大的增长内需动力。

在49个城市里面，旅游人次数最多的前5大城市是上海、北京、武汉、成都和天津，可以关注一下武汉。像华东、西部和中部的门户城市的旅游人次数增长也都是非常快的，我们预计在2013-2014增长速度最快的5大城市是珠海、南昌、贵阳、成都和乌鲁木齐，这些城市也可以去关注一下。

接下来的图表会比较受到关注，这个是我们统计的对于现有客房存量的统计数据，红色的是2011年之前的存量，灰色的是2011-2014年的新增，粉色是2015年及以后几年的新增。可以看到，粉色的区域还是相当大，这个也说明从2014到未来的几年里，新增供给的压力仍是不容忽视的，根据我们的统计，截至2014年底，四大一线城市和超一线城市的饭店客房总存量占样本总存量的35%以上，49座城市的饭店总存量有所上升。从今年开始，最大的增长是出现在二三线的城市。2015年我们也观测到增长最大的城市为温州、长春和珠海，这个比例也都是非常大的。所以我想在酒店投资者方面，这个关注度显然已经从供给存量非常大的一线和超一线城市转向了机遇更多的二三线城市，但是二三线城市的需求增长是不是能够同步跟上这样新增供给的增长，仍然是一个会面临一定压力的问题。所以我想，对于未来的市场发展走向，可能各个酒店提高自身的竞争力仍然是一个首要的课题。

为了全面反映饭店业总体的竞争力，我们也试图对于城市的饭店总体指标作出一个评价。我们选出了这样一些指标来作出蛛网图。通过这样的统计，我们能够用一个红色的面积图来表示城市饭店经营业绩、供给水平和需求的增长之间的平衡程度，面积越大，平衡程度越高，整体市场的成熟度和运营的良好程度就好一些，如果图形在某一方面非常突出，但是另一方面相对薄弱，对饭店的长远发展来讲也是会造成潜力上的制约，所以我想这样对各个城市来讲是一个参考因素。

三、中国饭店市场观察与展望

1.消费阶层的崛起。

未来促进发展的两大最重要因素转变为消费和科技创新，在消费方面，饭店业的主流需求已经从过渡依赖非理性的高端消费过渡到旅游需求和大量的商务需求和创新活动产生的需求为主。这种消费组合更具备理性和可持续性，消费群体的消费特性也带动了饭店行业在投资品牌建设和销售渠道的转型。

2.数字化革命

中国目前的数字化革命相当深远和普遍，中国有着全球最大的网民群体，电子商务和互联网+的发展对于办公零售、物流、仓储、饭店业都带来了深远的影响。饭店业当前在预订方式、服务方式、价值实现方式和供应链各个方面都发生了很大的变化，所以目前的饭店业是面临有史以来最剧烈的科技变革，如何去应对？

3.特色精选服务酒店正在崛起

当前，无论是国际品牌还是国内品牌，都推出了大量的中端到中高端特色酒店品牌，他们也深受消费者的喜爱，这个趋势仍然将延续。

4.转资产经营模式带来高投资回报

在酒店资产模式上，随着中国房地产土地价格的高企和成本的上升，高端酒店投资越来越大，投资回报率越来越低，在这种情况下，饭店集团的轻资产化的发展是主要发展方向。除了委托管理之外，租赁、特许经营成为越来越多品牌的选择。上周，万豪酒店的特许经营也受到了行业的关注。

5.酒店存量资产金融化趋势

我们也非常关注这样的发展，我们也看到，在目前的形势下，利用包括资产退出、重组、资产证券化等一系列的措施去进行金融化的尝试也成为很多品牌的选择和投资人的选择。很多的自主品牌已经走上了IPO的道路，我们也在关注这样的发展，同时由于资产价格的下跌和中国本轮经济周期仍然是一个向好的趋势，所以对于海外的投资人来讲，他们对于中国市场也是密切关注，并且也在积极的寻找机会。他们认为现在的价格机会应该是一个非常好的介入点。

6.全球化布局——2014年全球酒店资本流向

我们会每一年度、每一季度都持续观测数据，2014年中国的海外投资占据了亚洲98%的跨境交易的投资额度，并且中国在2015年我们预计将达到50亿美元以上的投资额，这个额度将会与中东和美国一起排在前3位，也就是说，中国成为目前全球市场上的大买家，一个非常有实力的买家。中国的投资人最感兴趣的也是在海外的门户城市的标志性酒店资产，因为这些资产会获得非常良好的长期投资回报，另外对于品牌的国际影响力来讲也是最好的资产。所以，我们也正在做着积极的服务工作。

7.中国酒店资产管理和可持续发展战略

也给到大家一些建议，在不同的市场周期，采取不同的资本投入策略和经营策略，这个对于无论是投资人还是酒店经营者都是应该去考虑的问题，现在我想这个市场，既然进入了一个缓慢复苏的阶段，在这样的阶段采取哪些经营策略和资本投资的策略，也是从饭店的经营者和饭店集团的投资者的角度都是一个非常关注的话题。

最后通过四个方面的重组，包括产品的重组、投资结构的重组、客源结构重组和销售渠道的重组，我们认为饭店业将迎来的是一个兼备了互联网科技、创新型服务和资本运营能力的蓬勃的可持续发展的饭店时代，我们也有理由对下一个10年的发展充满期待，到明年这个时候，我也非常期待回到这里跟各位分享更多好消息。谢谢！