编者按：2025年2月28日，“酒店·资产·价值 2025年度专题会”于深圳顺利召开。来自全国性行业协会负责人、大型旅游投资集团负责人、酒店（集团）领军人物、金融机构及咨询机构高管针对酒店资产管理的热点问题进行了深入的交流与研讨。以下为会议实录：

张晓强    锦江国际集团党委副书记、总裁

一、锦江2024年酒店资产管理的主要工作

2024年是行业深度调整的一年，锦江在轻重资产“双轮驱动”的战略方向下，以“存量优化”和“资本创新”为核心，推动资产管理效能提升。

1、存量资产改造：释放价值新动能

华亭宾馆——产品重定位升级

保留经典元素，续写时代风尚。升级空间功能布局更符合现代商务酒店需求；升级空间装饰带来更好入住体验；升级细节设计处理，更注重人性化和以客户为中心的理念。融合高端住宿、休闲场景与在地文化体验。

静安宾馆——业态调整

依托上世纪二十年代西班牙风格老建筑，升级恢复“海格公寓”原名，打造高端服务式公寓，这将是锦江创建自有高端公寓品牌的开山之作。

上海宾馆——新业态赋能

除原有产品定位升级外，通过“演艺+”赋能，公区剧场部分引入SMG打造沉浸式体验空间，打造“住宿+文化消费”新场景，带动非房收入占比提升。

2、资本运作创新：探索多元路径

类REITs试点“时尚之旅”

2024年锦江作为原始权益人，在上交所获批100亿储架类REITs，并于3月份以“时尚之旅”资产包发行首期产品，发行规模17.75亿元，优先级簿记发行成本2.8%。锦江成功通过资产证券化，盘活存量资产，实现轻资产运营与资金回笼的双重目标，为后续规模化推广积累经验，也在酒店公募REITs暂未放开之时，探寻出一条酒店资产在资本市场的退出路径。

成都项目基金化运作

在当前资产价值下行筑底的大环境下，锦江瞄准时机，以合适的价格成功收购成都核心区域物业资产，同时依托该资产，联合国际集团成立第一支酒店产业基金，基金规模5亿，纯权益属性，以“资本+运营”模式助推轻资产酒店管理业务在核心城市核心区域的旗舰布局。

二、当前酒店资产管理的市场形式分析

当前行业面临“双重压力”与“结构性机遇”并存的复杂局面：

消费降级压力——消费者更注重性价比，中端与经济型酒店需求韧性凸显，但高端酒店市场客单价承压。

资产价值下行压力——非核心城市资产流动性减弱，估值回调压力加大，但核心地段优质资产仍具一定的抗周期及资产保值能力。

政策机遇——持有型不动产ABS发行提速，监管部门对私募REITs、Pre-REITs等工具的支持力度加大，为存量资产盘活开辟新通道。

我们初步判断，行业已进入“分化整合期”，核心资产价值重估、资本工具创新与运营能力升级，将成为行业破局关键。

三、锦江2025年酒店资产管理的重点举措

2025年，锦江将继续坚持“双轮驱动”战略，围绕“投资布局优化、资本模式探索、存量效能提升”三大方向持续发力。

1、聚焦核心城市核心区域

锦江将持续关注重点布局一线及新一线城市核心商圈、交通枢纽资产的机会，通过收并购的方式持有并交由轻资产酒店运营，助推轻资产酒店管理门店布局，并持续优化提升酒店经营管理能力，深挖资产价值。

2、深化资本市场合作

类REITs、私募REITs、产业基金拓展，利用好前期以取得的储架批复，同时紧跟监管政策，论证持有型不动产ABS并探索尝试，让资产真正“动”起来。

权益基金扩容，联合险资、产业资本设立酒店产业基金，扩大投资规模与资产覆盖范围。

3、提升存量资产经营效益

注重定位升级、业态跨界融合，对老旧物业实施“精准换新”，可以打造各类“酒店+”复合业态，如“办公、医疗、康养、文娱”等等，在“文商旅体展”融合发展的道路上不断探索。通过数字化赋能，如AI动态定价、会员数据挖掘等工具，优化收益管理与成本控制。

四、相关热点问题探讨

1、存量资产改造——运营能力是核心

存量改造不仅是硬件翻新，更需通过对目标客群的需求深挖，在品牌固有的属性以外，叠加附加服务或体验，提升潜在价值，增加客户粘性。

2、资产证券化——灵活应对政策节奏

当前公募REITs对酒店资产尚未放开，短期内我们将以私募REITs、Pre-REITs、产业基金为主要路径，同时强化资产合规性与现金流稳定性，为政策开放做好准备。

3、品牌赋能——从“溢价”到“增值”

锦江通过“多品牌矩阵”，从奢华到经济型覆盖全客群，以品牌标准化输出提升资产价值。

未来锦江将持续强化品牌科技赋能，依托集团全产业链、一站式会员平台—“锦江荟”，挖掘客户潜在需求，提供增值服务，打造更优质的会员体系，打通线上线下流量，不断提升锦江民族品牌影响力，通过轻资产品牌管理赋能，提升资产经营效益，实现资产价值的提升。

结语：

2025年，挑战与机遇仍将交织，但我们坚信：唯有以“长期主义”深耕资产价值、以“创新思维”拥抱资本变革、以“品牌温度”激活用户需求，方能穿越周期，实现可持续发展。

我们愿与行业同仁携手，共同探索酒店资产管理的新未来！