编者按：

2022年7月28日，由中国旅游饭店业协会联合美团共同主办的“2022年饭店.资产.价值-中国饭店业发展研讨会”在沈阳香格里拉隆重举行。来自全国各大酒店集团、咨询公司、产业基金、行业协会和平台机构的主要负责人参加了会议并就疫情之下酒店行业面临的困境，投融管退各个环节随之而来的变化以及中国酒店行业未来发展趋势进行了深入探讨。

从此次参会企业类型来看，本次会议涵盖了央企、国企、私企等不同性质的头部综合性地产集团，酒店类上市公司，酒店行业顶尖咨询机构，投资机构和行业协会，能够从不同视角阐述行业现状、研判未来趋势。这批企业的决策者既顺应大势，又能在一定程度上引领大势，他们的所管所想或许对处于困惑期的中国酒店行业更具指导作用，以下为会议实录：

朱晓東：君亭酒店集团股份有限公司总裁

君亭酒店的发展与地产公司中的酒店集团发展的路径不太一样，君亭是相对比较酒店化的一家公司，虽然前期也是资产和管理公司平行一起成长起来的。1997年第一家酒店-世贸大饭店诞生，因“世贸”这两个字难于形成商标，所以2005年更名“君澜”并注册，“君亭”品牌也是2005年开始打造，形成两个品牌。杭州一个商务酒店项目，海南两个度假项目，君亭酒店集团依托于这三个基地酒店发展起来，同时开始有轻资产管理输出，在浙江、海南等地。2015年因发展战略调整，重资产酒店分离，同时君澜和君亭作分离，各自发展。君亭从新三板到主板，于2021年9月30日上市。它的发展路径是相对比较单纯的酒店行业发展路径，与商业地产公司开发项目从而发展酒店的公司类型比较，更纯粹一些，投资更市场化些。

我介绍一下近半年的大事记及工作进展。君亭这样一家“小而美”的酒店管理公司，能够在去年上市，引起同行和资本市场的关注，中国酒店行业已经十四年没有一家公司上市，真是非常难，也是非常难得，主要得益于君亭直营+委托管理的模式。上市之后，在今年一月份公告并启动了收购“君澜”和“景澜”这两个酒店品牌，3月底完成收购。公司规模得到扩展，形成了酒店数量300家、客房总量接近7万间的规模。

从品牌矩阵来说，君澜以高星级、超高星级酒店为主，拥有商务酒店、度假酒店两个品牌；君亭是中端、中高端有限服务，拥有三个子品牌，主品牌君亭及君亭设计酒店、夜泊君亭三个品牌。君亭定位城市商务度假风格的东方文化主题的酒店，主题文化的设计辨识度还是很大的。也比较有自己的特色和特点。Pagoda君亭设计酒店，是高端精选服务定位，带有特色的艺术设计风格，已在上海、杭州、青岛、成都开业。成都pagoda君亭是最新入市的产品，在春熙路太古里，产品获得了很好的口碑和效益。夜泊君亭是酒店部落群的模式，是有主题文化特色的住宿产品，布局在历史文化街区或风景名胜区，形成了连锁但不复制的酒店经营模式。景澜品牌与君澜错位互补，主打三、四线城市下沉市场，宣扬城市美好生活方式。集团完成规模化以后，在品牌矩阵上已经形成度假酒店、商务酒店、全服务酒店、有限服务酒店，三、四线城市体现城市美好生活品类的定位产品，品类已经比较齐全。通过内部梳理之后，每一个品牌定位也更加清晰。

最近我们公告拟向特定对象发行A股股票募集资金不超过5.17亿，用于新增直营酒店投资和现有酒店改造。计划3年内完成15个直营项目投资。

上市之后，对我来说最大的变化，除了行业的交流，增加了投资机构的交流，半年内已经举行了四场投资机构沟通会议，是很好的机会与投资机构做酒店行业的交流。投资人都非常年轻，思想活跃，对行业的数据分析也非常到位。对我们来说，通过上市之后与资本市场的对接，不断提升和认清酒店行业未来发展的路径，多了一个角度和维度来思考这些问题。上市之后，我们在积极探索如何扩大集团的规模化运作，探索在规模化集团化运作上推动的酒店产品。

投资机构经常会问到“你们的核心竞争力是什么？”在交流过程中，我们越来越清晰自己的发展战略。首先，在中高端精选服务品类上，君亭通过吴启元董事长这么多年的打磨，已经形成比较优势的能力。做直营是非常难的事，直营酒店项目对整个团队的挑战是非常大的，首先要有选址能力和租金议价能力；其次要有的产品设计能力；第三还要有工程施工管理能力；最重要的是要有经营能力。这四种能力的培养，从2005年开始到今天，十七年的磨炼，我觉得这是君亭宝贵的能力，形成了自己的核心竞争力。从精选中高端市场上看，酒店数量级别腰部市场群体会越来越壮大，未来应该有很好的空间。另外一个竞争优势，在于我们的度假酒店。君澜在中国高端度假酒店的市场占有率排在前列，2000年起轻资产管理输出，我们就去了三亚亚龙湾管理并实践了度假酒店，当时中国度假酒店刚刚兴起。2000年到现在22年的发展历程，让君澜在中国度假休闲市场上积累了独一无二的品牌优势以及管理人才积累优势，我们会继续在这个优势领域增强品牌竞争力。

疫后市场，无论是中高端精选酒店和休闲度假酒店市场潜力显著。这也是君亭未来的发展之路，主要有两条线：一条是高端精选酒店，一条是休闲度假酒店。结合自身发展优势和特点，做好自己的规划。

我们今年上半年主要任务就是保现金流，上半年上海疫情出来之后，及时调整了一些策略，做了一部分隔离酒店和为医护人员服务的酒店，解决一定的现金流，保障了运营和团队的稳定。上半年经营目标就是要做稳，平稳地渡过疫情阶段，于此同时我们也在积极谋划未来发展的布局。

以上是君亭的一些发展情况，感谢大家对君亭的支持。

我想再谈谈自己对行业资产管理的一些思考。分两类，一类是高星级酒店，一类是中高端精选酒店。高星级酒店过去都是伴随商业地产，基于政策导向，在拿地的时候要求配套五星级酒店，甚至要求国际品牌排名前五的品牌要求应运而诞生了一大批酒店，它并不是市场化的投资，而是配套商业地产的产物。疫情之前问题已经凸显，高星级酒店投资不是市场价值投资，而是赋能了同一项目内其他的写字楼、公寓、住宅的价值，冲抵了作为酒店本身的投资风险。如今回归到酒店本身，资产的价值和价格完全不相符合。

另外，我们看中高端品类的酒店品牌公司，从入市即是非常市场化的，物业、投资、租金，到最后对应房价，有很刚性的红线，加盟模式，投资人首要投资回报，如果没有预期的投资回报，加盟商不会拿这样的物业，也不会做这样的投资。所以中高端有限服务品类更市场化，由此诞生了大量中端酒店连锁品牌，走到上市或准备上市。

疫情之后，行业还是发生了一些变化，现在同行们都在关注和探讨行业的变化。从酒店资产角度来说，有那么四个变化：第一，酒店交易入市量在增加，交易完成量不一定大，但是酒店交易入市量在加大；第二，酒店资产管理意识进一步加强，专业资产管理需求在增大；第三，投资价值正在逐步回归理性，酒店投资增速放缓；第四，注重投资回报，投资模型发生变化，更加关注投资价值和投资效率等。从经营端来说，也有那么四个变化：第一，提高经营效率、降低经营固定成本，尤其人工成本。第二，客户的需求发生变化，例如亲子市场增加，会议市场减少；第三，住宿业态更趋多元化，非标产品、营地产品出现并受追捧；第四，数字化转型，科技手段来创造客人入住体验提升，同时带动管理效率提升以及组织架构创新。

这是一个变化的时代，一切都在变。经济周期变化，行业周期也在变化，作为一家企业要把握好自身的发展周期，穿越好经济周期和行业周期。朱晓東：君亭酒店集团股份有限公司总裁

君亭酒店的发展与地产公司中的酒店集团发展的路径不太一样，君亭是相对比较酒店化的一家公司，虽然前期也是资产和管理公司平行一起成长起来的。1997年第一家酒店-世贸大饭店诞生，因“世贸”这两个字难于形成商标，所以2005年更名“君澜”并注册，“君亭”品牌也是2005年开始打造，形成两个品牌。杭州一个商务酒店项目，海南两个度假项目，君亭酒店集团依托于这三个基地酒店发展起来，同时开始有轻资产管理输出，在浙江、海南等地。2015年因发展战略调整，重资产酒店分离，同时君澜和君亭作分离，各自发展。君亭从新三板到主板，于2021年9月30日上市。它的发展路径是相对比较单纯的酒店行业发展路径，与商业地产公司开发项目从而发展酒店的公司类型比较，更纯粹一些，投资更市场化些。

我介绍一下近半年的大事记及工作进展。君亭这样一家“小而美”的酒店管理公司，能够在去年上市，引起同行和资本市场的关注，中国酒店行业已经十四年没有一家公司上市，真是非常难，也是非常难得，主要得益于君亭直营+委托管理的模式。上市之后，在今年一月份公告并启动了收购“君澜”和“景澜”这两个酒店品牌，3月底完成收购。公司规模得到扩展，形成了酒店数量300家、客房总量接近7万间的规模。

从品牌矩阵来说，君澜以高星级、超高星级酒店为主，拥有商务酒店、度假酒店两个品牌；君亭是中端、中高端有限服务，拥有三个子品牌，主品牌君亭及君亭设计酒店、夜泊君亭三个品牌。君亭定位城市商务度假风格的东方文化主题的酒店，主题文化的设计辨识度还是很大的。也比较有自己的特色和特点。Pagoda君亭设计酒店，是高端精选服务定位，带有特色的艺术设计风格，已在上海、杭州、青岛、成都开业。成都pagoda君亭是最新入市的产品，在春熙路太古里，产品获得了很好的口碑和效益。夜泊君亭是酒店部落群的模式，是有主题文化特色的住宿产品，布局在历史文化街区或风景名胜区，形成了连锁但不复制的酒店经营模式。景澜品牌与君澜错位互补，主打三、四线城市下沉市场，宣扬城市美好生活方式。集团完成规模化以后，在品牌矩阵上已经形成度假酒店、商务酒店、全服务酒店、有限服务酒店，三、四线城市体现城市美好生活品类的定位产品，品类已经比较齐全。通过内部梳理之后，每一个品牌定位也更加清晰。

最近我们公告拟向特定对象发行A股股票募集资金不超过5.17亿，用于新增直营酒店投资和现有酒店改造。计划3年内完成15个直营项目投资。

上市之后，对我来说最大的变化，除了行业的交流，增加了投资机构的交流，半年内已经举行了四场投资机构沟通会议，是很好的机会与投资机构做酒店行业的交流。投资人都非常年轻，思想活跃，对行业的数据分析也非常到位。对我们来说，通过上市之后与资本市场的对接，不断提升和认清酒店行业未来发展的路径，多了一个角度和维度来思考这些问题。上市之后，我们在积极探索如何扩大集团的规模化运作，探索在规模化集团化运作上推动的酒店产品。

投资机构经常会问到“你们的核心竞争力是什么？”在交流过程中，我们越来越清晰自己的发展战略。首先，在中高端精选服务品类上，君亭通过吴启元董事长这么多年的打磨，已经形成比较优势的能力。做直营是非常难的事，直营酒店项目对整个团队的挑战是非常大的，首先要有选址能力和租金议价能力；其次要有的产品设计能力；第三还要有工程施工管理能力；最重要的是要有经营能力。这四种能力的培养，从2005年开始到今天，十七年的磨炼，我觉得这是君亭宝贵的能力，形成了自己的核心竞争力。从精选中高端市场上看，酒店数量级别腰部市场群体会越来越壮大，未来应该有很好的空间。另外一个竞争优势，在于我们的度假酒店。君澜在中国高端度假酒店的市场占有率排在前列，2000年起轻资产管理输出，我们就去了三亚亚龙湾管理并实践了度假酒店，当时中国度假酒店刚刚兴起。2000年到现在22年的发展历程，让君澜在中国度假休闲市场上积累了独一无二的品牌优势以及管理人才积累优势，我们会继续在这个优势领域增强品牌竞争力。

疫后市场，无论是中高端精选酒店和休闲度假酒店市场潜力显著。这也是君亭未来的发展之路，主要有两条线：一条是高端精选酒店，一条是休闲度假酒店。结合自身发展优势和特点，做好自己的规划。

我们今年上半年主要任务就是保现金流，上半年上海疫情出来之后，及时调整了一些策略，做了一部分隔离酒店和为医护人员服务的酒店，解决一定的现金流，保障了运营和团队的稳定。上半年经营目标就是要做稳，平稳地渡过疫情阶段，于此同时我们也在积极谋划未来发展的布局。

以上是君亭的一些发展情况，感谢大家对君亭的支持。

我想再谈谈自己对行业资产管理的一些思考。分两类，一类是高星级酒店，一类是中高端精选酒店。高星级酒店过去都是伴随商业地产，基于政策导向，在拿地的时候要求配套五星级酒店，甚至要求国际品牌排名前五的品牌要求应运而诞生了一大批酒店，它并不是市场化的投资，而是配套商业地产的产物。疫情之前问题已经凸显，高星级酒店投资不是市场价值投资，而是赋能了同一项目内其他的写字楼、公寓、住宅的价值，冲抵了作为酒店本身的投资风险。如今回归到酒店本身，资产的价值和价格完全不相符合。

另外，我们看中高端品类的酒店品牌公司，从入市即是非常市场化的，物业、投资、租金，到最后对应房价，有很刚性的红线，加盟模式，投资人首要投资回报，如果没有预期的投资回报，加盟商不会拿这样的物业，也不会做这样的投资。所以中高端有限服务品类更市场化，由此诞生了大量中端酒店连锁品牌，走到上市或准备上市。

疫情之后，行业还是发生了一些变化，现在同行们都在关注和探讨行业的变化。从酒店资产角度来说，有那么四个变化：第一，酒店交易入市量在增加，交易完成量不一定大，但是酒店交易入市量在加大；第二，酒店资产管理意识进一步加强，专业资产管理需求在增大；第三，投资价值正在逐步回归理性，酒店投资增速放缓；第四，注重投资回报，投资模型发生变化，更加关注投资价值和投资效率等。从经营端来说，也有那么四个变化：第一，提高经营效率、降低经营固定成本，尤其人工成本。第二，客户的需求发生变化，例如亲子市场增加，会议市场减少；第三，住宿业态更趋多元化，非标产品、营地产品出现并受追捧；第四，数字化转型，科技手段来创造客人入住体验提升，同时带动管理效率提升以及组织架构创新。

这是一个变化的时代，一切都在变。经济周期变化，行业周期也在变化，作为一家企业要把握好自身的发展周期，穿越好经济周期和行业周期。