编者按：

2021年10月22日，酒店·资产·价值-中国饭店业发展研讨会在安徽省黄山市召开。本次会议是中国旅游饭店业协会携手美团主办的第三届论坛。会议邀请了来自中国旅游协会、浩华管理顾问公司、上海世茂酒店管理、金茂(中国)酒店投资管理、中信证券研究部、华住、万科酒店与度假、浙江君亭酒店管理股份、大悦城控股酒店管理部等9个单位的行业知名嘉宾开展研讨。

王怡 大悦城控股酒店管理部总监

王怡：

在资管会上讲，事情都有自身的发展规律，在酒店资管问题上我们实际就是在走发达国家过去走过的路。我相信酒店它本质上还是房地产，我是这么认为的。我们看美国前10大地产商，有一般多都是REITS。当我们的增量人口从增长转向下降的时候，就是房企转型变革的时候，它必然会从一个销售商变成一个运营商，会有大量的资产由销售转向运营，我觉得我们还没完全走到这个阶段，但是很快我们一定会走到这一步。

很多酒店人都向投资者讲：你们不理解，我们酒店从业人员很辛苦，做到这样已经是行业领先……等等。但实际上做一件事情它是有商业逻辑的，一定要挣钱，他不挣钱这件事情本身就是错的，错的事情再努力再辛苦也只会延续错误，并不能改变错误。所以，我们一定要想办法，怎么让酒店资产挣钱？让这个行业符合基本的商业规律。

酒店行业目前实现真正的盈利只有一种方式，那就是出售。而酒店行业本身是房地产行业，那酒店的位置就基本决定了你出售的价格。纵观市场目前的出售案例，尤其是打包出售的这种为脱困而采取的抛售行为，往往因为各种问题，也并不能实现盈利。最终想让资本市场接受酒店资产的议价，还是要从经营现金流上得到体现。

目前市场并不景气，现在这种情况下还是把心态放好，怎么想办法把资产在资产运作上做好，符合资本市场需求上下功夫，用时间换空间。为什么我觉得运营非常重要？你在资本市场上发这些产品的时候，其实要看运营数据的，尤其是现金流。最后会回到我们现金流估值，市场会看你到底能产生现金流，到底有多少钱进来。

近些年来，有些单体酒店在运营上很成功，如三亚康年，三亚天域以及有些被业主摘牌后自营的酒店。国外管理公司管理的酒店中能看到业绩比较好的，也大都是很早之前开始运营的物业，赢在地点和以往的知名度上。为什么呢？我个人的看法，还是我们目前国内很早形成的这种畸形的管理模式所造成的。管理公司是运动员的同时还是裁判员，业主无论多强势，在合同面前都很难改变管理现状，因为管理团队拿着你的工资却根本不是你在考核。我们说运营要靠专业的团队，这点没有错，但问题是我们现在的委托管理下的团队真的专业吗？世界最大的管理公司万豪它专业吗？我们可以说，整体上是专业的，但是有很多家酒店后，就变得不那么专业了，非常非常的教条，管理集团的政策可能非常不接地气，但管理团队还必须坚持集团标准，这是大企业的通病。但单体自营酒店为了自身生存，无依无靠，反而会调动起最大的内驱力，这也就是为什么在发达国家市场基本都是特许经营的模式。我相信，从客观的发展规律上，在不远的将来，这个问题一定会根本上解决。

上面的问题解决了，就是单体酒店管理的变化。目前的管理矩阵都是三角形的。这种管理矩阵在集权上非常实用，但不可避免的会产生不能及时响应，不能及时服务的问题，而且每个员工在这种管理下基本上是层层上报，很难有自己的判断并及时推动问题解决，很难有那种主人翁精神的，这对于服务客人来说，是欠缺的，也会直接影响酒店运作效率、服务质量及影响口碑，从而降低整体运营水平。我想，以后的管理矩阵会是一个矩形，而管理者可能就在边上，有着充分的授权，而管理者更多时是一个观察者、一个顾问的角色，充分的调动员工积极性，从内部最基础的人上提升运营管理水平。

再后，我简单谈一下酒店数字资产。我们签了管理合同，按照管理合同，我们支付了管理费，委托管理公司进行酒店管理。按照管理公司的要求，我们购买了管理软件及相应设施设备，这些都是在业主公司账面上、是业主公司的资产。在这种情况下，所产生的的管理数据是因为经营单体酒店而产生的，是酒店运营结果的一部分，所以我觉得这个数字资产归属上其实应该没有什么异议，毫无疑问是酒店业主所有，在合同管理期内授权管理公司使用。

最后我想说一下，以上讲了这么多，其实都是在为未来酒店怎么符合资本市场需要、怎么实现酒店行业长期可持续性发展进行的探讨。无论是资产出售、CMBS、REITS,都是资产运作手段，单核心都和资产自身质量密切相关。在做好运营的同时保护好我们单体酒店的核心数据资产，才可能在未来的市场中被资本青睐。两者缺一不可。