编者按：2024年3月30日，“酒店·资产·价值 2024年度专题会”于上海顺利召开。来自业内的酒店资管专家、酒店投资人、酒店（集团）领军人物、金融机构及咨询机构负责人针对酒店资产管理的热点问题进行了深入的闭门研讨。以下为会议实录：

张润钢 中国旅游协会副会长兼秘书长

中国旅游饭店业协会连续多年组织酒店资产管理专题会，与会嘉宾就酒店资产管理畅所欲言，其中一些想法近年来也得以实践。今年的专题会我认为尤为重要， 因为三年疫情加上去年一年的回暖运行，行业已经发生了非常大的变化。在当前背景下讨论酒店资产管理问题，具有更强的紧迫性和必要性。

一、行业运行的新特征

从去年一年和今年一季度的行业运行结果看，酒店行业出现四个明显特征：

1.一线城市酒店业绩衰落明显

2.商务需求锐减

3.生活方式类产品走红

4.行业业绩呈漏斗型

恰恰第四点与资产管理的关系最密切。

现在整个酒店行业业绩表现就像一个漏斗一样，两边是奢华酒店和经济型酒店，然后是超高端酒店和中端酒店，中间是传统的所谓高端酒店。奢华酒店和经济型酒店的业绩房价增长，超高端和中端增长次之，价值洼地是所谓的高端酒店。2023年大家也看到了一些类似经济型酒店价格直逼五星级酒店的报道，也从侧面说明经济型酒店在去年一年的运行轨迹中，其整体房价水平、运行效率、盈利能力都大幅度高于传统的星级酒店。

二、行业资产管理的新变化

鉴于以上出现的行业新特征，由此引申出来我想重点讨论的第二个话题——资管迈向深水区。

1.行业从周期性运行期进入结构性调整期

中国酒店业从形成产业至今，40多年里经历过几次困境，但一直到2019年之前，行业的起起伏伏都是周期性的。疫情之后我们再看行业的运行结果，发现有周期性的因素，但更多的是结构性的调整了。现实情况是，行业对这种结构性的变化尚没有充分认知，特别是刚刚提到的价值洼地的那部分酒店群体，还在用对待以往周期性的方式理念来处理，这个实际是现在行业面临的一个突出问题。而如果能认识到是结构性问题的话，要解决好结构性问题就离不开对酒店资产管理的再认识和再实践。因为酒店行业以往几次走出低谷，更多的是从经营层面来改善，在资产管理方面并没有太多举措和成就。

2.酒店逐步迈向独立人格阶段

现在全国几十万家住宿单位，但并不是所有单位资产管理的任务都那么迫切。比如说中端酒店、奢华酒店，其在开发之初就注意到了市场规律。真正比较迫切的是从改革开放之初，一直到房地产开始走入困境，这40年里开发出来的那2万家传统全服务酒店。当然也包括在改革开放之前已经进入市场的那些酒店，都面临着资产管理的迫切问题。

为什么是他们？这部分酒店的发展轨迹基本是两个阶段：第一个阶段是80年代到90年代，由政府主导开发的酒店，主要服从和服务于发展境外旅游市场，那时候叫旅游涉外饭店。那个阶段的酒店开发是着眼于一个城市的整体发展，酒店作为配套，作为招商引资的平台和城市的名片，普遍特点是大的会议室，宽敞的会客厅。第二个阶段是从90年代末开始后的20年，这期间酒店又成为房地产的附属品，开发一个挂国际品牌的五星级酒店，然后酒店所在地块升值，地产商由此获得更大的收益。而酒店本身运转得怎么样，到底挣不挣钱，对大的地产商来讲是次要问题。需要说明的是这部分酒店中并不是没有品质出色的，但数量不多。

所以在过去40年的时间里，中国传统全服务酒店基本是作为附属品，不具有独立人格。行业在生存开始要服从和服务于政府，后期更多的要服务于大的地产商。直到疫情结束，进入新的时期，房地产不行了，政府城投也面临着很多问题，中国酒店业有可能开始进入第三个阶段——开始得以独立生存，酒店开始更多地从自身的运转和发展逻辑来考虑问题，在这样的背景下，不研究和解决资产管理问题，就不可能走出困境。

三、行业资产管理的新任务

1.有效控制客房面积

理解了行业资产管理的重要性，接下来要谈的是资产管理的突出任务。我觉得核心是要让酒店产生更多的效益。现在众多全服务酒店投资回报比例不理想，一个重要原因是投入产出不成比例，有大量的闲置空间，客房面积也脱离实际。美国纽约高端酒店的客房面积在1928年的时候达到了最近100年峰值，一百二十多平方米，从那以后就逐渐下降，一直降到了2021年的40平米。而中国却还不断地追求宽敞的客房面积，新开发和正在更新改造的酒店，仍然热衷于三改二和二改一。当然，我并不是鼓吹所有的酒店都要把客房面积压缩下来，有一些有条件的、有需要的，而且能产生效益的，客房面积可以大些，但在三线、四线城市，房价不到400，却也在一味追求大面积客房。现在不少酒店的投资人和运营方，对此毫无认识。美国纽约的高端酒店以40平米的面积能卖到六七百美元甚至更多，我们以120多、140多平米的面积，最后卖600元人民币，这实际上不是经营层面的问题，而是酒店资产管理必须要面对的一个课题。

2.合理利用闲置空间

近来，一些酒店的业主和经营者已经开始意识到对闲置面积和大量闲置空间的利用了，开始在这方面的探索和实践。我觉得这是个好事，但要真正做好还是任重道远。

酒店资产管理现时要特别注意两点：一是有效控制客房面积，二是科学利用闲置空间。我觉得这两条是当下具有中国特色的酒店资产管理非常重要的内容。在这一探索中，空间的利用也不一定仅仅是和零售的结合，也需要考虑95后、00后新一代消费者的个人偏好，与市场上那些走红且备受年轻人青睐的生活方式类产品实现有机的结合，这样，操作空间会更大，对此，需要有创意。

3.加快资产管理步伐

这几年，我们都感觉到资产管理尽管在前进，但步伐还是不够快。比如一些资管操作实际上是一种伪资产管理。现在大家都熟悉的业代模式，想法挺好，也不能说没有作用，但本质上讲还是一个曾经干过总经理的人被派去盯着现任总经理。资产管理的目标不是简单地去监督经营者，而是要让酒店资产能够得到升值，这是资产管理最本质的任务。盯着总经理，盯着管理公司只是过程和手段。如果在此过程中还搞出一些无聊的博弈，那就更是捡了芝麻丢了西瓜。

我觉得在我们讨论资产管理任务的过程中，也需要通过各种方式，让现在逐步认识到资产管理重要意义的同行们，加速采取有效举措去实现真正意义上的资产管理。