编者按：

2022年7月28日，由中国旅游饭店业协会联合美团共同主办的“2022年饭店.资产.价值-中国饭店业发展研讨会”在沈阳香格里拉隆重举行。来自全国各大酒店集团、咨询公司、产业基金、行业协会和平台机构的主要负责人参加了会议并就疫情之下酒店行业面临的困境，投融管退各个环节随之而来的变化以及中国酒店行业未来发展趋势进行了深入探讨。

从此次参会企业类型来看，本次会议涵盖了央企、国企、私企等不同性质的头部综合性地产集团，酒店类上市公司，酒店行业顶尖咨询机构，投资机构和行业协会，能够从不同视角阐述行业现状、研判未来趋势。这批企业的决策者既顺应大势，又能在一定程度上引领大势，他们的所管所想或许对处于困惑期的中国酒店行业更具指导作用，以下为会议实录：

宁奇峰 万达酒店及度假村总裁

疫情肯定对酒店行业有很大影响，大家这两年的主题都是“活下去”。但是万达的酒管业务总体还可以，因为我们不仅仅有酒店委托管理业务，还有一些其他的一体化服务，比如代建、设计等等综合收入，所以我们酒管公司总体还是盈利的。单体酒店的情况比较复杂，主要受地区疫情和管控政策的影响。像武汉地区，在经历了首波疫情以后，这两年情况都还不错，酒店的收入利润基本能恢复到疫情前的80%。今年的旅游度假目的地，如三亚、长白山等也在经历了短期疫情影响后恢复较快。但北京、上海受疫情影响就非常严重，这些单店的目标基本就是不亏损，通过非常严格的成本控制，也通过开发线上外卖等多种经营增加收入。尽管确实是非常困难，我们还是挺过来了。

对于未来发展，我们的战略是以酒店轻资产输出管理为主加多业态整合运营创新。大家都知道万达酒店发展最初阶段是全部自投自建加委托管理模式，后来成立管理公司以自主品牌进行管理。比较大变化发生在2017年，我们做了大量资产处置，很多人误解我们放弃酒店板块的业务了，实际上这只是加速了我们的轻资产战略步伐，并没有放弃酒店产业。现在外界基本上都不太清楚我们到底是什么情况，我就简单做个解读：我们现在虽然处置了大量酒店重资产，但仍然持有16家优质酒店资产，在北京、上海、成都、武汉、三亚、长白山等一线城市或旅游度假区。新的重资产项目的投资也有，不过规模和速度都较原来缩小和放慢一些。重点放在轻资产输出管理方面。我们现在一年新签约的合同数约80个，以中高端为主。现在高端酒店投资在整个行业都下降很快，不像过去大干快上的时代，究其原因，核心还是投资回报难以实现。以前酒店投资与房地产联系紧密，酒店的投资回报并不单独计算，而是以大盘收益来核算。这样，即使明知道酒店投资回报差，但为了整体项目也会投建酒店。有了高端酒店的加持，商业项目更容易吸引高奢品牌入住，也能提升写字楼公寓的销售价格或租金。在一些政府导向的项目上，为了提升城市形象，甚至有些时候必须是国际高端奢华酒店品牌才能立项，才能拿地，这就催生了一大批畸形的高端酒店投资项目。这些酒店项目不求收回投资，能达到运营期现金流平衡，利润在合理范围内就算是达到预期了。现在的投资人不是这么来计算了，虽然也需要高端奢华酒店来拉高整体项目的品质，但最终是否投建酒店项目，需要看酒店投资回报。因为商业地产的热度在降低，奢华酒店也失去新鲜感，消费者也逐渐回归理性，房价和租金更多取决于实际市场需求，面子消费变得更为理性，以高端酒店为条件拿地或者取得优惠条件的时代过去了。因此，高端酒店投资只要用投资回报进行测算，就很难通过。即使是按投资回报的最低标准，除非在一线城市的好地段，还需要严格进行运营定位和控制成本，才有可能勉强通过。与此同时，以现房或清水房租赁加装修改造的中端酒店投资模式得到投资人的青睐。这也是我们目前发展最为迅猛的一个板块。

不过，尽管投资规模大大缩减、速度也大大放慢，仍然有不少高端酒店投资项目的建设和交易在进行中，这又如何解释？以我们新签约的高端酒店项目为例，来分析一下业主是什么样的心态：一是捡漏，二是资产配置的需求。原来的投资人需要保全主业而对酒店物业进行处置，这样的情况下会有非房地产行业的投资人为合理配置资产接盘。比如我们在云南的一个投资人，主业是矿业，有大量现金流需要配置持有物业，价格合理且运营状况好的酒店就成为非常好的自持物业标的。这种情况下，业主对投资回报没有很大的预期，而是作为资产配置考虑，同时因为资产价格比较低，反而取得不错的投资回报。总体来看，如果没有疫情影响，这类资产的投资还是非常有价值的。此外，还有一些银行、证券等金融机构手里归集的酒店资产，需要进行抵债或相应的处置，在处置过程中，需要处理非常专业的问题，为了整体资产保值增值，需要酒店品牌和管理公司介入，这也是我们发展的机会。

上述两类是以存量物业为主，在新建投资方面，我们也为投资人拓展了适应各地市场的全新高端酒店产品，合理配置各项功能空间，严格控制投资成本，让所有空间的坪效达到最高，后期运营也采用非常创新的方式提高收益，这类产品的最终效果还需要市场检验，但我们对此很有信心。

在未来的发展中，酒店运营管理已经不是我们唯一的产品线，各类复合业态及整合运营成为我们新的发力点。从后疫情时代可以看到，酒店业务恢复得快，有旺盛刚需的市场集中于两类：一类是著名旅游度假目的地市场；一类是大城市近郊的亲子度假市场。这两类市场需求比已经严重过剩、处于白热化竞争的高端商务酒店有更多刚性需求，且还在不断增长中。这类项目与国家大力支持的乡村振兴产业结合在一起，发展很快，其中的酒店已不仅仅局限于单店经营，而是与各种综合业态整合在度假区的运营管理中。对于这个领域，我们非常看好，正在联合各种资源进行创新合作，已经有很多的项目在落地过程中。目前正在做的示范项目是长白山旅游度假区，包含10家不同品牌的酒店，还有滑雪场、商业街、室内水乐园等等。我们结合度假区的全域，开发了萤火虫基地、卢克滑车、高山滑道、森林骑行、户外营地等等众多小文旅类的综合旅游产品，吸引亲子家庭停留3-5天甚至更长时间。前一阵我们在飞猪上线了一批非旺季产品，3天卖了5000万，可以看出大众在后疫情时代对度假旅游的热情，我们会继续探索以生活方式带动的度假目的地运营，并将其扩展到其他项目中去。我就先说这么多，谢谢大家！