编者按：

2021年10月22日，酒店·资产·价值-中国饭店业发展研讨会在安徽省黄山市召开。本次会议是中国旅游饭店业协会携手美团主办的第三届论坛。会议邀请了来自中国旅游协会、浩华管理顾问公司、上海世茂酒店管理、金茂(中国)酒店投资管理、中信证券研究部、华住、万科酒店与度假、浙江君亭酒店管理股份、大悦城控股酒店管理部等9个单位的行业知名嘉宾开展研讨。

叶菲 华住Deputy CFO

叶菲：

融创和万达解约

融创作为地产企业，非常优秀，业绩导向。整个房地产行业都在降低杠杆，增加流动性，文旅板块中很重要的一块就是酒店，要提高文旅板块的流动性，就必须关注酒店经营的绩效，这样才能卖出更好的价格。所以这个事情是融创在主导推动。

华住在高档是一个新进入者，有很多需要学习和提升的地方，特别是在服务端和餐饮端，因为高档酒店比中档和经济型复杂。但华住也有一些传统高档酒店没有的优势，第一是会员体系（包括个人客户和企业客户）。在疫情持续的背景下，酒店最重要的是做销售。在国际客源缺乏的时候，华住会是很重要的客源贡献，我们的会员已经接近1.9亿，其中有高档酒店消费力的会员的比例可观。有些会员出差时住的是汉庭、全季，但是度假时就会考虑花间堂和施柏阁。第二是成本控制和效率提升。通过建立共享服务中心，降低单店的后台人员数目和成本，比如财务岗位从10-20个节省到5-6个，人力资源岗位从7-8个节省到2-3个等，当然还有我们的IT系统成本比国际上的同行的便宜很多等。我们通过收入和成本两端的努力，提升业主的GOP率。

酒店资产投资

在房地产投资板块中，酒店是一个相对小的品类，在中国就更是如此。疫情之前，全球酒店的投资金额差不多600-700亿美金，而中国是70-80亿人民币，差不多就占2%。中国的酒店资产投资面临的问题首先是资产价格高，但收益率低，因为酒店的价格仍然和国际水平有较大的差距；其次是金融杠杆的利息高，中国的并购贷款利息至少在5%以上，而国际上或许只有1-2%。
华住过去几年通过和地产基金合作，逐步过渡到合作和自建基金以及资管能力相结合的模式，累计投资在酒店资产上的规模近30亿。我们投资的核心逻辑是首先是选择好的位置。其次是匹配合适的产品。我们在北京的三元桥地区将ibis酒店升级成CitiGO，我们的一个轻奢品牌。公区炫，房间小，但装修配置高，最后出来公摊建筑面积是37平米每间。我们基于对这个区位的信心（挨着首都机场快线），果断投入产品改造，GOP坪效从改造前的4块多提升到8块多每天，资产的净收益率超过5%，那就比较有投资价值了。

对于高档酒店，得房率偏低的情况，我们做的手术会更大，比如将一部分的公区变成外租的商业，将套房调整为普通的房间或者重新排房来增加房间数量，将部分房间做成长短租结合的服务式公寓等。这对资管能力的要求不光要做好酒店，也要懂得其他的业态，建立一个复合的管理能力。

因为市场的发展阶段不同，导致中国的酒店资产投资目前还是要精挑细选。随着未来酒店价格的提升，和机构投资人的逐步成熟，我还是非常看好未来的前景。我们希望华住在这里起到市场引领的作用，一方面推动华住品牌的发展，一方面帮助更多投资人获得稳健的收益，毕竟酒店是一个现金流很不错的产品。