编者按：

2021年10月22日，酒店·资产·价值-中国饭店业发展研讨会在安徽省黄山市召开。本次会议是中国旅游饭店业协会携手美团主办的第三届论坛。会议邀请了来自中国旅游协会、浩华管理顾问公司、上海世茂酒店管理、金茂(中国)酒店投资管理、中信证券研究部、华住、万科酒店与度假、浙江君亭酒店管理股份、大悦城控股酒店管理部等9个单位的行业知名嘉宾开展研讨。

张润红 金茂(中国)酒店投资管理有限公司首席财务官

张润红:

在酒店行业进入资本市场的过程中，我们最大的收获是被资本市场教育的过程。在A股市场上，酒店行业可能已经十几年没有新的上市公司，最近的君亭上市成了酒店行业的热点，对于酒店行业很有启发。

资本没有行业情节，能不能受到资本市场的青睐，需要我们整个行业不断向资本市场释放价值故事，但不能说我喂给资本市场吃什么，而是说资本上想吃什么，我们该怎么炒这盘菜来促使公司的战略的转型和我们战略的发展。

首先在监管层面上，内控成为酒店行业这一类to C端的企业需要特别关注的事情，因为我们没有合同可以去trace我们的业务，从我们整个内控系统来看是不是一个财务上和信息披露上能够可靠的一个公司。这个需要我们在内控体系上的不断投入技术，IT系统能经得起穿行测试，这成为酒店行业走向资本市场的首要前提。

第二个还是关于盈利来源以及稳定性。疫情使得酒店行业的风险被充分的暴露，给我们真正上了危机管理的一课。以前我们熟知的一些市场和客户需求可能一去不复返。所以在风险的管控上以及如何来使得我们资产组合能够更多的应对将来的各种不确定性方面，我们每一个做酒店的同事，在促使公司在战略上进行转型非常重要的一个方向。

第三是我们需要好好思考一下到底怎么样去调整我们的公司结构和战略结构，当然也取决于我们是做轻资产还是做重资产，还是两者兼而有之。轻重资产在资本市场的估值模式完全不一样。

大家都比较关心金茂酒店的上市和退市的过程。金茂酒店无论是上市还是退市都是积极利用资本市场、充分发挥资产价值的具有教科书意义的资本运作案例。其核心的问题是重资产在资本市场的估值确实特别不友好。从市场数据上看，香港市场的重资产Reits的上市公司，NAV都只有估值的60%左右，并且股权回报率都要达到8%，使得融资成本远超过我们能在这个行业获得的收益率。在这个过程中，我们被市场进行了教育，告诉我们资产估值的逻辑。

我个人觉得在目前特别是房地产的三道红线之下，包括现在最近特别的房地产长效调控的长效机制之下，其实我们做酒店冲击的我们面临的几个特别大的压力，我个人觉得第一个是来自于估值的压力，资本上的估值其实特别简单，无非就是两个指标，一个你的 NOI是多少，第二个市场要求你的Yield的是多少，和酒店投资了多少钱没有关系。

第二个还是来自于监管的压力，以前我们是看损益表看的比较多。但从三道红线之后，我们都无比珍惜我们的资产负债表。因此酒店类的重资产都特别成为了地产板块当中拖后腿的这么一个过程。所以很多地产板块其实也不断的对酒店的资产动各种各样的脑筋，包括资产证券化等。但目前由于地产的压力，使得在商业不动产领域里面的资产证券化的这条道路其实越走越难了。最近监管机构又下调了房地产类ABS产品的抵押率，特别是酒店，下调到了50%。所以酒店行业重资产的资管压力会越来越大，越来越需要我们的智慧，一要做好我们的存量，第二要在增量上能够更多的去发挥我们的聪明才智，让增量能够可行。