编者按：伴随着中国酒店公募REITs市场新政的落地，资产证券化便不再只是资本市场的遥远叙事，酒店资产借力公募REITs实现价值跃迁，破解流动性困局，已成为业主方、投资人与管理者共同瞩目的焦点。

2026年4月2日，中国旅游饭店业协会与美团酒店共同举办的“酒店·资产·价值2026年度专题会”，邀请了行业协会负责人、头部酒店业主及酒店REITs操盘手、基金公司负责人、券商投行、资产证券化领域的法律专家，从政策解读、趋势研判、实操案例三个维度展开深度研讨，聚焦可落地的路径。让资产流动，让价值生长。愿本次会议为酒店与资本市场的双向奔赴，点亮第一盏灯。以下是首旅酒店集团总经理，如家酒店集团董事长、CEO孙坚发言实录。

孙坚 首旅酒店集团总经理，如家酒店集团董事长、CEO

孙坚：非常高兴能借助中旅饭协的平台，与各位金融、咨询和法律等专业机构的同仁相聚于此，共同探讨酒店行业REITs（不动产投资信托基金）发展的议题。

2021年我曾参与商务部、文旅部组织的行业调研，就酒店资产现状与发展建议进行汇报。如今，相关政策已落地，锦江、华住、复星等企业也在积极探索，酒店REITs正从行业构想走向实践尝试。 结合行业实际，我想从几个维度，跟各位分享我的思考与观察。

Part 1:

酒店REITs：是利好、是新局，更需“求正”

首先，酒店REITs对行业发展是利好之事。商业发展的核心逻辑是资产、资金与运营三方的协同。资产需要具备流通性与保值增值能力，不同类型的资产也需要匹配多元化的金融路径以实现市场化、证券化流通。酒店REITs的推出，恰好为酒店资产打通了这条通道，无论对酒店行业还是整个产业领域，都是极具价值的突破。 

其次，酒店REITs对行业来说是一个新的局面。尽管资本操盘机构对这类金融工具早已熟悉，但酒店业“重资产、强运营”的属性让REITs的推行面临更加复杂的课题。以各地文旅投、城投旗下国有酒店为代表的“老重资产”，多位于核心地段、资产价值高，但流动性极差——即便估值几十亿，也难以拿出足够的流动资金用于酒店更新，这是行业最急需盘活的资产板块。而近20年房地产开发浪潮中涌现的一批“新重资产”，这些资产法律合规性完善、具备基础资产价值，但运营效率仍有提升空间。

“重资产”之外，行业还形成了以锦江、华住、首旅如家、亚朵等为代表的“轻资产、强运营”模式。企业不直接持有资产，仅通过租赁或管理输出运营，这类模式占据当前行业3万余家门店的绝大多数，构成了酒店行业的核心现状。

很多业内同仁认为，REITs是资产变现的渠道。但本质上，它是资产、资金和运营三者协同共振的结果，是资产回报率、运营回报率、资金回报率的综合体现。只是过去缺乏流通渠道，如今这一通道正式打开，为行业带来了新的可能。

其次，酒店REITs对行业发展除了是好事、新事，我们还要把“好的事”做成“对的事”，实现行业与资本的长期共赢。 REITs若要具备持久生命力，既需要监管层面的持续支持，也需要为投资机构提供可持续回报模型，更要保障运营方的合理收益，三者缺一不可。

结合行业实践，我认为核心要做好两点：第一，实现轻重资产分离。参考国际成熟案例，REITs最核心的价值之一，就是打破混合估值体系，将资产与运营拆分，建立更精准的估值逻辑。资产与运营本就是两套不同的估值体系，分离后才能实现价值最大化。第二，解决行业的核心问题。REITs不仅要解决企业资金流通、债务偿还问题，更要聚焦于推进行业的持续发展。酒店行业的核心竞争力是运营能力，若仅将资金用于短期偿债，行业核心痛点无法解决，运营能力会持续下滑，最终也会影响资产回报率。若能将募集资金用于产品更新，通过产品升级反哺运营，才能推动行业良性循环。

当前，酒店REITs的推行仍面临诸多现实挑战，需要各位专业人士共同出谋划策：

一是“资产的复杂性”。中国酒店资产历经国有资产转型、市场化发展，核心价值与金融流通性不匹配，亟需解决方案。新政推动后，是否有可能探索国家资金与市场资金联动，借力对老资产完成首轮“整体性治疗”，这是企业个体很难做到的。

二是“运营能力的问题”。酒店资产的回报率，本质上由运营效率决定。过去房地产高速发展阶段，行业侧重资产交易直接赚取差价；如今进入存量资产时代，成熟的市场秩序是由运营价值驱动的。如何把酒店REITs做成一个好的理财产品，最后产出什么样的回报率？没有专业的酒店管理与运营的护航，酒店资产REITs化就失去了核心支撑。

三是“运营指标的波动性”。酒店行业受市场环境、政策等因素影响，运营指标存在波动周期，而资产回报需要稳定预期。如何优化运营模型、降低波动性对回报率的影响，是行业必须破解的难题。

四是“资产合理估值路径”。目前酒店REITs仍处于起步阶段，合理估值体系尚未形成，需要行业与专业机构共同探索，建立贴合中国酒店市场的估值逻辑。

Part 2:

理性审慎：酒店REITs推进的现实挑战

在上午的交流中，各位同仁从不同视角分享很多宝贵经验，让我深受启发。但若深入研判，我对酒店REITs的推进跟戴雪英总一样持审慎态度。

当下资产领域的格局较以往已发生显著变化，资产权属的内涵与意义也随之收窄。更关键的是，行业仍普遍秉持短期交易思维，将 REITs 视为一次性融资工具，而非资产生命周期价值管理的载体。对比海外资本市场，在量化技术、新兴投资群体崛起的背景下，投资底层逻辑已发生深刻变革，这与国内资本市场的认知存在明显差异。步入存量资产时代，长期主义的资产生命周期管理，正是我们面临的核心挑战。

与此同时，行业还存在两大结构性短板。

一是长周期运营与短周期考核的错配。资产运营遵循长期生命周期规律，而当前管理考核多以短期绩效为导向，尤其是国有资产考核体系难以适配长期商业模式。例如未来收益等核心指标无法在当期考核中落地，直接制约 REITs 长期价值释放。二是专业运营人才严重匮乏。行业不缺资产交易人才，但深耕资产运营的人才缺口巨大。过去四十年，我们在机会主义、流量主义的上升期取得了一些增长成果，但这些成果本质上并没有真正反哺到运营体系的建设上。即便是头部企业，在这方面仍有较大提升空间，这也是国内酒店企业持续与国际集团合作的核心原因。

上述短板短期内很难彻底改变，但行业肯定要继续前行。相较于宏观环境的缓慢优化，人才体系建设更具可行性。

另外，从实践层面来讲，我认为REITs探索没有最优时点，唯有持续推进有效实践。我们曾联合专业机构开展资产打包测试，最终因单体资产差异大、难以形成规模化资产包而受阻。当前行业既缺乏成熟的资产管理人才与体系，也缺少第三方酒店资产管理机构 —— 而国际市场正是依托第三方酒店资产管理公司，实现资产高效整合，这正是我们的薄弱环节。黑石等国际机构在日本的成熟运作模式，在国内暂不具备复制条件，核心就在于上述基础环节的缺失。

可以肯定的是，所有能够有所作为的公司在长期发展上都会面临上述问题。我们既然已经进入这个时代，各类挑战就无法回避，更需各界合力补齐行业短板，摒弃简单变现的片面理解，回归运营创造价值的本质。

未来，相信随着实践不断深化，会有更多成熟案例涌现，共同推动酒店资产运营与 REITs 探索走向规范、成熟。

Part 3:

辩证审视：行业困境根源与存量时代破局之路

从微观层面，每家企业都能在当下找到市场发展机会；但从宏观视角，如果不能创造符合商业规律的市场环境，很多问题从根源上就难以解决。我们必须保持辩证与清醒：个体虽有机遇，但整体发展仍受大环境的深层制约。

中国酒店行业历经四十年发展，真正以市场化逻辑投资运营的企业寥寥无几。早期酒店以政务接待、服务保障为核心定位；改革开放后，行业扩张主要由两大力量驱动：一是地方政府为拉动 GDP 进行的投资布局，二是房地产企业配套建设的商业项目。这类投资本质上并非以商业回报为直接目标。

酒店行业看似门槛不高，实则是高度依赖系统能力与长期运营的专业领域。非市场化的投资逻辑，让行业难以持续创造稳定回报。当前行业已全面进入存量时代，同质化供给过剩、行业内卷加剧已是不争事实。长期有效的通用盈利模式不复存在，只有阶段性有效的实践方法还可一试。

因此存量时代的核心命题，是直面并淘汰低效、无效产能。

这一过程虽痛苦，但无法回避。对比中国香港、新加坡等成熟市场，其行业健康度源于有效的供给规划保障，而非企业无序扩张。国内酒店市场每年新增与淘汰同步发生，不符合品质标准、体验不佳的存量项目必须有序出清，这是行业必须经历的消化期。我们这一代从业者享受过行业高速增长的红利，也理应承担存量优化的责任。

尽管挑战严峻，但政策环境正释放积极信号，对个体企业而言仍有乐观空间。我们期待通过更多专业、可落地的实践，为行业摆脱困境提供可行路径。

PART 4:

面向未来：以产品力重构酒店价值新空间

商业社会的健康运行，离不开有序的市场规划与协同的市场行为。如果只是将“任务型项目”转变为“经营性业务”，而不从源头做好规划，行业的痛点将会周而复始、难以根治。摆脱行业困境，既要面对存量，更要从企业自身出发，打造全新的产品竞争力，这也是上午郭瑞锋总分享中我最为认同的观点。

早期经济型酒店凭借红利，能实现两年左右的快速回报，选址与定位无需精细考量。而在近期市场变化中我观察到，随着商业地产租金下行，产品力提升与客群需求升级形成合力，符合新消费趋势的酒店产品，重新具备两至三年的良好回报周期，溢价能力显著增强。

当前酒店行业已从传统商务场景，转向商务休闲融合的新阶段。客群结构也发生深刻变化，活力银发、亲子、宠物友好成为核心增长群体，其需求逻辑与传统商务客群截然不同。商务出行以“间”为销售单位，而家庭与休闲出行以“人”为核心。

以一间60 平方米客房为例，商务定价约 600 元；面向家庭客群按人定价，4 人可定价至 800 元，既满足家庭同住的情感需求，又降低人均住宿成本，相比商务场景需两间房 1200 元的支出，性价比优势突出。

这一变化在预订平台“可入住人数”标签的普及中得到印证。入境客源也从传统商务团队转向休闲旅游群体，家庭房、多人共享型产品快速兴起，客房空间与功能逻辑随之重构。

早期经济型酒店的成功，依托于低成本物业与专业化产品的红利；如今这一红利已消失，酒店行业必须寻找新的价值支点。过去我们强调运营力，但运营力必须建立在产品力基础之上，精准匹配目标客群需求才是关键。

三、四线城市的国际品牌、高星级酒店，直接照搬伦敦、纽约、上海等一线城市的产品标准，显然与本地市场不匹配。这种错位恰恰意味着，下沉市场的产品本土化、场景化创新，蕴藏着巨大的发展空间。以产品力为核心，重新定义酒店空间、服务与资产价值，将是行业实现高质量发展的核心路径。

从REITs 带来的资产新机遇，到存量时代的供给优化，再到以产品力重构核心价值，我们既要正视历史形成的困境，也要拥抱正在到来的时代；既要保持对宏观环境的清醒判断，更要坚定微观实践的前行信心。我相信行业的未来，不在别处，就在当下。

谢谢大家！

此次专题会得到了无锡君来酒店管理集团有限公司（以下简称“君来集团”）的大力支持。君来集团是江苏省首家加入“世界旅游联盟”的酒店集团，是无锡市属酒店管理集团，以打造“城市生活服务商”为目标，着力构建集高端住宿、餐饮服务、会议会展、文旅融合、民生保障于一体的综合性服务体系。